대한민국 집테크

1. 시장을 알면 내 집 마련의 길이 보인다



주식투자 보다 내 집 마련이 먼저다

대학시절부터 각종 아르바이트로 학비와 용돈을 조달했던 윤씨(35세)는 덕분에 동년배 친구들보다 빠르게 재테크에 눈을 떴다. 그러나 정작 본인은 자신의 재테크 성적이 F 학점이라고 말하곤 한다. 왜일까? 학교를 졸업하고 대기업에 입사한 윤씨는 내 집 마련을 위해 종자돈을 빨리 마련하기 위해 월급과 보너스를 모아 주식투자에만 집중했다. 한동안 수익이 짭짤했지만 회사 업무가 바빠지면서 주식에 신경을 쓰지 못하게 되었고 결국 주가 하락으로 몇 년치 연봉을 날리게 되었다. 직장 동료들은 하나 둘씩 내집 마련에 성공하고 있지만 윤씨는 아직도 종자돈을 모으고 있다. 윤씨의 경우처럼 무작정 공격적인 방법으로 재테크를 하다가는 오히려 내집 마련 시기가 더 늦어질 수도 있다.



젊은 층일수록 내집 마련을 위해 공격적인 재테크를 하지 않고 안정적인 방법으로 종자돈을 마련한다고 한다. 왜 젊은 층에서 주식투자보다 내집 마련을 중요하게 생각하는 것일까? 내집 마련은 소액투자도 어렵고 환가성도 떨어지는데 말이다. 여기에는 이유가 있다. 우선 주식투자는 무형의 가치투자로 인식되지만 내집 마련은 삶의 실제 거주 가치로 평가되기 때문이다. 또한 집은 급락이 없는 안정적인 자산이고 정서적 안정감도 준다. 특히 관리 측면에서 내집 마련은 주식투자에 비해 시간과 노력이 적게 들어간다. 집은 가격이 좀 떨어지더라도 살면 되지만 주식은 손실로 남게 돼 신경을 곤두세우게 하기 때문이다. 주식시장은 개미와 기관의 싸움이다. 지수가 오르더라도 개미들은 손해를 보는 경우가 많다. 그러나 주택시장은 개인끼리 경쟁하는 경우가 많아 투자위험이 상대적으로 적다. 게다가 거주를 목적으로 하는 장기투자라는 점에서 내집 마련이 우선해야 하는 이유는 분명하다.

정부정책을 알면 내집 마련의 길이 보인다

부동산 시장은 정책에 따라 냉온탕을 오간다. 2006년 11. 15 부동산 대책 이후 재건축 시장은 조정세를 보이고 있다. 여기에 2007년 이사철 집값 급등을 막기 위해 최근 1.11, 1.31 대책까지 발표된 상황이다. 계속된 대책으로 시장이 잠시 주춤하고 있으나 현재 시장의 분위기를 감안해 보면 2007년 부동산 시장가격도 다소 상승할 것으로 보인다. 부동산시장이 이렇게 움직이는 배경은 정책 완화 조짐도 한몫을 하고 있다. 실제로 정부는 부동산 시장을 활성화시켜 침체된 내수경기를 살리려는 의지를 강하게 보이고 있다. 한편 수요자들이 원하는 지역에는 아직도 공급이 부족하고 시장경제 원리에 반하는 정책 탓에 가격은 안정되지 않고 불안한 양상을 띠고 있다. 이러한 상황에서 실수요자나 투자자들은 부동산 정책이 어떻게 변하는지 유심히 지켜보면서 내집 마련이나 투자에 나서야 할 것이다.

한씨(42세)는 17년째 회사를 다니고 있다. 그동안 결혼도 했고 알뜰히 저축한 돈으로 5년 전에 아파트(36평, 현 시세 5.5억)도 장만했다. 그러나 한씨는 요즘 허탈감에 빠져 있다. 며칠 전 대학 동기인 김씨가 4년 전 5.1억에 장만한 아파트가 무려 5.5억 원이나 올랐다는 이야기를 들었기 때문이다. 한씨가 어렵게 장만한 아파트는 4년이 지나도록 가격이 4천만 원밖에 오르지 않았다. 비슷한 시기에 비슷한 돈으로 장만한 아파트 가격이 이렇게 차이 날 수 있을까? 그날 한씨는 아등바등 열심히 살아온 세월이 허무하게 느껴졌다.



부동산 시장에도 양극화라는 말이 출현했다. 특히 부동산 시장의 양극화 현상은 서민들에게 심각한 상대적 박탈감을 안겨주고 있다. 일반적으로 국내 부동산 시장에서 진행되고 있는 양극화는 세 가지로 구분된다. 첫째, 지역별 양극화다. 서울과 수도권, 강남과 강북, 신도시와 구도시 등 지역에 따라 아파트 가격 격차가 벌어지고 있다. 둘째, 종목별 양극화다. 주택시장에서 단독주택, 다세대, 다가구 주택은 외면을 당하고 있지만 아파트는 실수요자나 투자자 모두에게 사랑받고 있다. 셋째, 평형별 양극화다. 아파트 시장의 경우 소형과 중대형의 가격 차별화가 빠르게 진행되고 있다. 같은 아파트 단지라도 소형평형의 인기는 추락하고 중대형 평형은 상한가를 달리고 있다. 부동산 시장의 양극화가 심해질수록 시장은 불안정해지고 곳곳에서 투기 현상이 나타난다. 따라서 양극화를 해소하지 않고 시장 안정을 기대할 수 없다. 양극화를 해소하기 위해서는 조세정책을 앞세운 단기정책보다 시장경제 원리에 충실한 중장기적인 공급정책을 마련해야 한다.



돈의 행방을 알면 내집 마련의 길이 보인다

이자소득만으로 생활하던 퇴직자 오씨(60세)는 금리가 한 자리 숫자로 떨어지면서 노후에 불안감을 갖게 되었다. 예전에는 금융자산 5억 원으로 매월 420만 원가량의 이자를 손에 쥐었는데 금리가 곤두박질치면서 이자소득이 190만 원으로 줄어든 것이다. 그래서 오씨는 금융자산의 일부를 할애해 주택임대사업을 하기로 결심했다. 오씨는 재빠르게 결심을 실행에 옮겼다. 서울 청담동의 소형 아파트 두 채를 구입한 후 외국인을 대상으로 임대사업을 했다. 그리고 현재 월 3백만 원 정도의 임대수입을 올리고 있다. 게다가 아파트 가격이 두 배로 올라 즐거운 비명을 지르고 있다.



1990년대 중반 두 자리 숫자였던 금리는 IMF를 졸업하면서 한 자리 숫자로 떨어졌다. 저금리가 지속되자 이자 생활자들이 부동산 투자의 대열에 합류하기 시작했다. 또한 이자상환에 대한 부담이 없어지자 사람들이 대출을 받아 부동산 매입에 적극 나서기 시작했다. 결국 금융기관은 때 아닌 호황을 누리게 되었고 돈이 급속히 부동산시장으로 빨려 들어갔다. 여기에 저금리로 투자처를 찾지 못하던 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰리면서 땅값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다.



저금리 시대를 맞이한 정부는 당황하지 않을 수 없었다. 부동산 가격 급상승은 국가경쟁력 약화와 가계소득 분배에 커다란 영향을 미치기 때문이다. 그래서 정부는 IMF 전후로 시행하던 부동산 부양정책을 180도 선회해 규제정책을 밀어붙였다. 그러나 이것은 오히려 가격상승을 도와주는 결과를 가져왔다. 당연한 결과다. 만성적인 주택 부족에 허덕이는 지역에 공급은 하지 않고 규제방안만으로는 시장을 안정시키는 데 역부족이기 때문이다. 결국 굵직굵직한 규제정책을 쏟아낼 때마다 부동산 가격은 여지없이 올랐고, 내성이 강해진 시장은 투자자들로 넘쳤다. 이처럼 시장금리는 부동산 시장에서 중요한 역할을 하기 때문에 저금리 시대의 부동산 정책은 시장원리를 벗어나지 말아야 한다. 발등의 불을 끄기 위해 조세 정책을 앞세운 단기 처방에 급급해서는 안 된다는 말이다. 경제성장률 범위 내에서 물가상승률이 뒤따르고, 또 물가상승률 범위 내에서 부동산 가격이 상승하는 것이 가장 바람직하다.

부동산 시장 전체를 보는 눈을 길러라

부동산은 투자종목에 따라서 개별성과 지역성이 강하게 나타난다. 예를 들어 충청도 지역의 땅값은 전체적으로 떨어지는 데도 불구하고 신도시 등 개발호재가 있는 지역만은 다른 지역과 달리 땅값이 상승한다. 이러한 특성 때문에 규제정책이 실효를 거두지 못하는 경우도 있다. 우리나라 부동산 시장의 규모는 아파트는 962조 원, 토지는 2,508조 원, 여기에 상가 및 단독 주택까지 포함하면 시가로 약 5천조 원이 넘는 규모로 추산된다. 이는 최근 몇 년 동안 아파트 공급물량 증가와 더불어 전반적으로 부동산 가격이 상승한 영향으로 볼 수 있다. 현재 부동산 시장은 아파트를 비롯한 토지와 상가 시장을 중심으로 투자 영역이 구분되고 있다. 투자자들은 이렇게 형성된 시장을 오가며 이해관계에 따라 투자종목을 갈아타고 있다. 바로 부동산 투자의 풍선효과를 이용하고 있은 것이다. 따라서 내집 마련에 성공하기 위해서는 한 곳만 바라보지 말고 부동산시장 전체를 조망하면서, 부동산 정책의 장단점을 꼼꼼히 따져보아야 한다.



아파트 시장의 전망을 알아보자. 앞으로 아파트 시장은 정부정책에 따라 움직일 것이다. 그러나 공급물량이 부족한 상황에서 강력한 안정대책은 시장에 역효과를 가져올 수 있다. 또한 부동산 정책이 아파트를 타깃으로 하다 보면 시장의 양극화 현상은 더욱 심화될 것이다. 여기에 실수요자가 선호하는 지역은 공급부족이 예상된다. 한편 내수경기 침체가 장기화됨에 따라 일부 지역에서는 미분양 사태도 예상된다. 투자지역으로는 여전히 강남 지역이 강세를 보일 것으로 예상되는 가운데 일부 투자자는 상가나 토지 시장으로 발길을 옮길 가능성이 있다. 결론적으로 아파트 시장은 강남 재건축을 중심으로 오름세로 돌아설 전망이고 은평 뉴타운 지역의 원가공개, 후분양제 적용 발표로 분양가는 당초의 1천 5백만 원 선보다 하락할 것으로 보이나 청약과열 현상과 함께 주변 일반 아파트 가격도 추가 상승할 가능성이 높아지고 있다.



2. 내집 마련 5년 앞당기는 불변의 법칙



내집 마련 이것만은 꼭 지켜라

내집 마련을 하려는 사람은 반드시 다음 세 가지 사항을 유념해야 한다. 첫째, 먼저 부동산 투자에 대한 로드맵을 그려야 한다. 부동산 투자에는 예상하기 어려운 여러 가지 변수가 있기 때문이다. 윤씨는 대기업 입사 8년 만에 아파트 장만(25평, 3.3억 원)에 성공했다. 여기에는 입사 직후 가입한 청약통장이 큰 힘이 되었다. 동료들이 이른 나이에 청약통장에 가입한 것 아니냐고 핀잔을 주기도 했지만 그럴수록 윤씨는 목표를 갖고 착실히 적금을 부어나갔다. 또한 비과세저축 통장을 통해 1.9억 원을 모으면서 자금계획도 꼼꼼히 챙겼다. 결국 윤씨는 청약통장을 통해 내집 마련에 성공했다.



둘째, 과욕을 부리지 말아야 한다. 서울 송파구에 사는 하씨는 부동산 투자로 짭짤한 재미를 봤다. 그래서 더 욕심을 부려 경기도에 50평짜리 아파트를 두 채나 분양 받았다. 가격이 오를 거라고 확신했지만 장밋빛 기대는 걱정으로 변했다. 준공 6개월이 지나도록 임차인이 없어 비워두고 있기 때문이다. 아파트 값은 오르지 않고 대출을 끼고 분양 받았기 때문에 금융비용으로 매달 2백만 원을 지출하고 있는 형편이다. 과유불급이란 말이 있다. "지나친 것은 미치지 못함과 같다"는 뜻이다. 부동산 투자도 마찬가지다.



셋째, 공짜 정보는 공짜다. 부동산 시장에는 수많은 정보가 돌아다닌다. 우리가 쉽게 접하는 공짜 정보는 돈 되는 정보가 아니다. 초보자일수록 이러한 공짜 정보에 현혹되니 주의해야 한다. 예를 들면 "재건축을 추진중이다." "공공기관이 이전한다." "신도시가 들어선다." 등의 내용들이다. 그러나 이런 내용은 대부분 확정되지 않거나 계획에도 없는 것이다. 공짜 정보를 제멋대로 믿고 투자했다가는 손해를 볼 수 있다는 것을 잊어서는 안 된다.



부동산 살 때와 팔 때, 이것만은 주의하라

회사원 김씨는 신혼생활을 전세집에서 시작했다. 이후 어렵게 생애 첫 아파트(18평)를 장만하게 되었다. 그는 세 차례 이사 끝에 42평 아파트를 장만했다. 내집을 마련하기는 했으나 그가 재테크에 성공했다고는 할 수 없다. 수익성보다 넓은 평수만을 목표로 했기 때문이다. 이는 그의 이사 전력을 보면 알 수 있다. 김씨는 개포주공 1단지(현 시세 13.5억 원)를 시작으로 문정동과 마포의 아파트를 거쳐 지금의 옥수동 아파트(현 시세 6.2억 원)로 옮겼다. 만약 처음 장만한 아파트를 지금까지 갖고 있었다면 7.3억 원의 수익을 더 낼 수 있었을 것이다. 누가 봐도 김씨의 내집 마련 전략은 성공보다 실패 쪽에 가깝다.



부동산의 수익성을 높이기 위해서는 다음 세 가지 원칙을 갖고 있어야 한다. 첫째, 기대수익률을 높게 잡지 말아야 한다. 기대수익률이 높으면 시장의 변화에 유연하게 대처하기 어렵기 때문이다. 둘째, 투자기간을 중장기로 잡아야 한다. 부동산에 투자하자마자 1~2년 안에 매도할 생각은 버려야 한다. 투자기간을 조급하게 생각할수록 수익성이 떨어진다는 것을 알아야 한다. 셋째, 투자지역을 잘 골라야 한다. 분위기에 편승해 개발예정 지역만 찾다가 자칫 무산이라도 되면 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 부동산 투자의 결과는 반드시 수익성으로 나타난다. 모든 투자상품이 그렇듯이 부동산 투자 역시 투자의 위험도와 수익성은 반비례한다. 따라서 확실한 근거와 계획 없이 수익성만 쫓다 보면 오히려 손실이 날 수도 있다.



부동산 정책에 휘둘리지 말고 정책을 활용하라

해외에 나가 있는 후배에게 전화가 왔다. 1년 후에는 해외근무를 마치고 귀국할 예정인데 집을 사야 하는지 걱정이 된다는 것이다. 후배는 2002년 독일로 떠나면서 서초동 아파트를 팔았다. 들뜬 마음에 시장을 합리적으로 보지 못하고 급하게 처분한 것이다. 지금 그때 팔아치운 아파트 가격이 4.3억 원 정도 오른 상태다. 우리나라 부동산 시장은 누가 뭐래도 수요보다 공급이 부족하다. 그런데도 조세 정책을 앞세운 규제정책만 강화되고 있다. 물론 이런 정책으로 인해 단기적으로 가격이 조정될 수도 있다. 그러나 중장기적으로 볼 때 수급불균형에서 오는 가격요인은 여전히 남아 있다.



따라서 시장을 직시하면서 부동산 정책을 꿰뚫어보고 거꾸로 생각해야 한다. 아무 근거 없이 "가격이 오르다 말겠지" 하는 안이한 생각은 하지 말아야 한다. 가격의 오르내림에 같이 춤을 추어서도 안 된다. 가격하락을 기다리다가 매수시점을 놓치는 것은 영원히 내집 마련의 길을 놓치는 일이 될 수도 있다. 한편 매입가격에 너무 집착해도 안 된다. 어차피 장만할 집이라면 교육환경을 비롯하여 교통여건, 편의시설 등을 고려해 매입하면 된다. 설령 가격이 좀 떨어졌다 해도 실망할 필요는 없다. 실수요자임을 감안하면 되고 가격은 또 오를 수 있기 때문이다.



부동산 부자들의 투자법을 배워라

부자가 되려면 부동산을 비롯해서 금융상품, 채권, 주식 등에 균형 있게 투자하는 것이 정석이다. 그런데 우리나라 부자의 자산운용 비중을 보면 부동산이 압도적이다. 그만큼 한국에서 부자가 되려면 부동산과 궁합이 잘 맞아야 한다. 성북동에 사는 강씨(76세)는 평범한 회사원에서 시작해 지금은 수백억 원을 모은 알부자이다. 월급쟁이 시절 그의 재테크 방법은 매우 독특했다. 월급을 타면 남들 다 하는 것처럼 적금을 넣어 목돈을 만드는 것이 아니었다. 그는 한남동에서 배를 타고 강남으로 건너가 평당 20~30원 하는 땅을 사들이기 시작했다. 오로지 땅만 고집한 것이다. 그러다가 1970년대 강남이 본격 개발되면서 그의 재테크 전략은 빛을 보기 시작했고 지금은 내로라하는 한국의 부자가 되었다.아직도 많은 사람들이 한국의 땅 부자를 꿈꾸며 토지시장을 기웃거린다. 그렇다고 만만하게 투자할 만한 땅을 찾기란 쉽지 않다. 투자수익을 올릴 수 있는 땅을 찾기가 생각보다 쉽지 않다는 말이다. 지금은 아무 땅이나 대충 샀더니 몇 배 올랐더라 하는 얘기는 그저 무용담으로 흘려들어야 할 때다. 많은 부자들이 땅에 투자해서 부자가 되었지만 무조건 부자가 된 것은 아니다. 보기에는 아무 땅이나 사들인 것처럼 보이지만 그들은 묻지마 투자는 모르는 사람들이다. 땅 한 평을 사더라도 잘 고르고, 분석하고, 따져보고 투자했기 때문에 지금의 부자가 된 것이다. 우리는 결과만 볼 것이 아니라 그 과정과 노력을 함께 배워야 한다.



3. 내집 마련 성공을 위한 초석 다지기



내집 마련의 첫걸음 청약통장 200% 활용법

청약통장에는 청약예금을 비롯하여 청약부금과 청약저축이 있다. 그리고 전 금융기관에서 1인 1통장만 개설이 가능하다. 청약부금은 전용면적 85m2 이하의 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약에 유리하다. 매월 5만 원 이상 50만 원까지 자유롭게 적립할 수 있으며 가입 대상은 만 20세 이상의