300만 원짜리 흉지로 2억 버는 경매기술

프롤로그 | 나맹지, 드디어 결심하다



중소기업의 영업부 대리로 일하고 있는 맹지 씨는 최근 슬슬 걱정이 앞선다. 결혼한 지 10년이 넘었지만 가진 것이라고는 24평짜리 다세대주택 한 채와 약간의 저축이 전부이기 때문이다. 그나마 지금 살고 있는 집도 신혼 때부터 안 먹고 안 써 가며 악착같이 모아서 겨우 장만했다. 하지만 집에는 아직도 은행대출금이 30%나 남아 있다. 월급에서 은행대출금 갚고 아이들 교육비와 생활비로 쓰고 나면 저축은 꿈도 못 꾼다. 앞으로 5년은 더 허리띠를 졸라매야 할 것 같다. 골머리를 앓다가 결국 부동산으로 가닥을 잡았다. 하지만 확신이 있는 것은 아니었다. 그냥 답답한 심정에 지푸라기라도 잡자는 심정으로 대학 동문회 목록을 펼쳤다. 혹시 동문 중에 부동산컨설팅을 하는 사람이 있으면 찾아가서 인사도 하고 한 번 상담도 해 보고자 생각한 것이다. 다행히도 맹지 씨보다 5년 먼저 졸업한 선배 중에 부동산컨설턴트가 있었다.

'지고수'

이름에서부터 남다른 분위기를 풍겼다. 맹지 씨는 사무실 전화번호를 수첩에 적어 두었다. 내일 퇴근 후에 찾아가 보기로 마음먹었다. 손해 볼 일도 없는데 뭘…….



1. 왕초보 맹지 씨의 토지 경매 입문기



부동산 정책 속에 틈새시장이 있다 ― 법원 경매의 유용성



맹지 씨는 다음 날 선배의 사무실로 찾아갔다. 같은 대학을 졸업했다는 사실 외에는 일면식도 없는 처지였다. 낯을 가리는 편인 맹지 씨로서는 대단한 용기를 낸 것이다. 맹지 씨는 그간의 사정 이야기를 했다.

"……지금 제가 특별히 어려운 처지에 있는 것은 아닙니다만, 미래를 생각하면 지금부터라도 무언가를 해야 할 것 같다는 생각이 들어서 실례를 무릅쓰고 선배님을 찾아왔습니다. 제가 가지고 있는 적은 돈으로라도 부동산 투자가 가능한지 알고 싶습니다."

지고수 씨는 진지한 표정으로 맹지 씨의 이야기에 귀를 기울였다. 약간의 어색한 침묵이 흐른 뒤에 비로소 지고수 씨가 입을 열었다.

"우선 소액으로 부동산 투자를 하기에 앞서서 전반적인 현재의 부동산 현황에 대해서 정리할 필요가 있습니다."

맹지 씨는 귀를 쫑긋 세우고 의자를 바싹 당겼다.

"2005년에 정부에서 발표한 8·31대책은 집값 안정을 꾀한다는 취지와는 달리 우리나라 부동산 가치를 양극화하는 데 불씨를 당겼습니다. 대체로 종부세 과세 대상이 되는 사람들은 주택을 투기 목적보다는 실거주 목적으로 이용하는 비율이 높기 때문입니다. 다시 말해서 세금이 무서워 집을 헐값에 내놓을 계층이 절대 아니라는 것입니다. 다주택 소유자들은 과중한 세금을 무는 한이 있더라도 블루칩이 되는 주택만은 끝까지 소유하겠다는 생각을 가지고 있으니까요. 어차피 공급보다는 수요가 항상 넘쳐나는 현실에서 가격은 오를 수밖에 없다는 단순한 논리가 작용한 탓입니다. 결국 제도가 시행된 지 4개월도 안 돼 수도권에 소재하는 비인기 지역의 소형 주택들과 토지들만 가격이 떨어지는 현상이 일어났고, 그 이외의 지역은 8·31대책이 공표되기 전보다 오히려 가격이 상승했습니다. 양극화 현상이 나타나기 시작한 거죠."



지고수 씨의 이야기를 듣다 보니, 맹지 씨도 허탈감을 감출 수가 없었다.

"그럼, 선배님. 저처럼 소액으로 부동산 투자를 하려는 사람들에게는 아예 기회가 없다는 말씀이십니까?"맹지 씨는 지고수 씨의 다음 말을 기다리며 침을 꿀꺽 삼켰다.

"그건 아니죠."

"이럴 때일수록 정부의 정책을 면밀히 지켜보며 틈새시장을 찾는 방법을 연구해야 합니다. 어차피 참여정부 하에서는 정상적인 방법으로 소액투자를 해서 이익을 얻기란 불가능하기 때문입니다. 부동산 투자에서 틈새시장이라고 한다면 법원 경매를 꼽을 수 있죠."

맹지 씨는 잠시 고개를 숙이고 있다가 힘없는 목소리로 말했다.

"선배님, 저는 정말 쥐뿔도 없습니다. 경매에 뛰어들려고 해도 당장 얼마 정도의 돈은 있어야 할 텐데, 전 정말 가진 게 아무것도 없습니다. 괜히 선배님의 귀한 시간만 빼앗은 것 같습니다."그런데 그의 입에서 정말 뜻밖의 이야기가 흘러나왔다.

"맹지 씨, 100만 원 가지고 땅 200평을 살 수 있다면 믿으시겠습니까?"

"네?"

"오랜만에 만난 후배를 그냥 보낼 수는 없지. 나가서 삼겹살에 소주라도 한잔할까요?"

두 사람은 사무실에서 나와 근처에 있는 식당가로 향했다.



100만 원이면 농지가 200평 ― 실수요 목적의 농지 취득 사례



어느 날, 고등학교 동창 한 명이 지고수 씨의 사무실로 찾아왔다. 한때는 왕래도 잦고 절친하게 지냈지만, 먹고살기 바쁜 탓에 한동안 연락이 뜸했던 친구였다. 친구는 척 보기에도 형편이 좋지 않아 보였다.

"이제 달랑 5백만 원밖에 안 남았어. 지난 10년 동안 죽기 살기로 뛰어 다녔는데, 남은 게 고작 5백만 원뿐이야."

친구는 허탈한 듯 피식, 웃음을 지었다.

"이제는 아무 욕심도 없네. 어디 시골에 내려가서 농사나 지었으면 좋겠어. 그런데 가진 돈이 없어서 그것도 힘들 것 같아. 그냥 절박한 심정에 자네한테 하소연이라도 하려고 찾아온 것이니 부담은 갖지 말게. 그러면 내가 정말 힘들어져."

지고수 씨도 마음이 무거웠다.

"잘 왔어. 장담할 순 없지만, 자네를 도울 수 있는 방법을 찾아보겠네. 오늘은 다 잊고 술이나 한잔하자고. 힘내. 바닥까지 내려왔으니, 이제 올라갈 일만 남은 것 아니겠어?"

친구가 돌아가고 난 뒤에 지고수 씨는 곧장 컴퓨터 앞에 앉았다. 대법원 사이트에 들어가 전국에서 진행되고 있는 농지 경매건을 조회하기 시작했다. 친구를 돕고자 하는 절실한 마음 때문인지 의외로 싸고 좋은 농지들이 눈에 많이 띄었다. 그중에서도 특히 눈에 띄는 물건이 있었다. 대구지방법원 안동지원에 나와 있는 밭 289평이었다. 그 지역은 최근에 정부에서 발표한 '행복도시', '기업도시', '혁신도시'처럼 개발재료가 있는 곳이 아니었다. 따라서 토지 투기지역도, 토지거래허가구역도 아니었다. 그저 평범하고 조용한 농촌이었다. 당장 살길을 찾고 있는 친구에게는 오히려 이런 지역이 안성맞춤일지 모른다는 생각이 들었다. 낙향해서 직접 농사를 짓고 살겠다는 목적이 분명했기 때문이다. 열흘 후 안동지원에서 3명의 경쟁자를 물리치고 100만 원에 낙찰을 받았다. 혹시라도 경쟁에서 떨어지면 상심이 클 것 같아서 감정가에 육박하는 입찰금액을 적어 낸 것이었다. 낙찰이 확정되었을 때, 지고수 씨는 친구가 몸을 떨고 있는 것을 느꼈다. 곁에 서 있는 그도 가슴이 벅차올랐다. 친구는 땅을 낙찰 받은 뒤로 새로운 희망에 부풀어 잠을 이루지 못한다고 했다. 친구는 하루빨리 자리를 잡는 대로 다시 연락을 하겠다며 목이 멘 목소리로 말했다.



"정말 잘됐군요. 정말 잘됐어요."

이야기를 들은 맹지 씨는 자기도 모르게 박수를 쳤다. 가슴 한구석에서부터 작은 감동이 밀려왔다. 경매를 통해 좋은 땅을 헐값에 얻을 수 있었다는 사실을 떠나 어려운 친구를 도운 선배의 마음 씀씀이가 존경스러웠다. 경제가 어려워지면서 자식이 노부모를 버리거나 형제지간에도 등을 돌리는 일이 빈번하게 일어나는 게 요즘 세상이다. 그래서 선배의 이야기가 더욱 가슴 훈훈한 미담으로 다가왔는지도 모른다.

"큰 욕심만 부리지 않는다면 맹지 씨에게도 충분히 기회가 있습니다. 앞으로 자주 만나면서 이야기도 많이 나누고, 조금씩 경매에 대해서 배워 나가시기 바랍니다."

'앞으로 잘 배워서 나도 경매 도사가 돼야지.'

나맹지 씨의 가슴에 커다란 희망이 자라고 있었다.



토지의 감정가와 실제 거래되는 가격은 차이가 많다 ― 감정평가와 사실의 차이



사실 맹지 씨는 지고수 씨를 만나기 전까지만 해도 경매는 여윳돈이 많은 사람들만 하는 것이라고 생각했다. 그래서 적은 돈으로도 얼마든지 투자를 할 수 있다는 사실이 큰 용기가 되었다. 맹지 씨는 당장에라도 법원으로 달려가 입찰에 나서고 싶다는 충동을 느꼈다. 하지만 맹지 씨는 스스로 마음을 다잡았다.

'급하게 먹는 밥이 체하는 법이다. 그리고 남의 이야기를 들을 때는 쉬워 보이는 일도 막상 진짜 해 보면 막막해지는 게 세상 이치잖아.'

맹지 씨는 선배가 가르치는 대로 차근차근 따라가기로 마음먹었다.



"솔직히 조금 전에 당장 법원에 가서 입찰이라도 한 번 해 볼까 하는 생각을 했습니다. 선배님 이야기를 듣다 보니 금방이라도 큰 수익을 올릴 수 있을 것 같다는 생각이 들었거든요."

"그게 바로 경매의 함정이야. 다른 사람들이 하는 것 보면 자기도 잘할 것 같은 생각이 들거든. 하지만 경매는 수익과 직결되기 때문에 결과가 곧바로 드러나네. 그건 손실과 직결된다는 말이기도 해. 운이 좋아서 결과가 좋게 나올 수도 있지만, 그렇지 않을 경우엔 만회하기가 어렵지. 그런데 요즘엔 학원에서 대충 경매에 대해서 익히고 책 몇 권 읽고는 곧장 경매에 뛰어든다고 하더군. 그렇게 해서 성공할 수 있다면 이 세상에 성공하지 않을 사람이 누가 있겠나? 충분한 모의입찰과 학습, 현장답사가 선행되지 않은 상태에서는 성공을 거두기 어렵네."

맹지 씨는 고개를 갸웃거렸다. 경매를 하면서 처할 수 있는 위험한 상황이라는 게 과연 어떤 것인지 잘 와 닿지가 않았다. 낙찰을 받으면 땅을 얻는 것이고, 낙찰을 받지 못하더라도 손해를 볼 일은 없지 않느냐는 생각이 들었기 때문이다.

"선배님, 경매에 뛰어들 때 조심해야 할 사항들은 어떤 게 있습니까?"

"첫 번째로 감정가와 감정평가서를 들 수 있어."

"좀 더 자세히 말씀해 주십시오."

"법원에 경매신청 사건이 접수되면 법원은 접수된 부동산에 대해서 가격을 조사하게 되네. 상인이 물건 가격도 모르면서 손님에게 물건을 팔 수는 없는 것과 같은 이치라고 보면 돼. 그런데 문제는 감정평가를 사람이 한다는 것에서 발생하네. 감정평가를 기계나 컴퓨터가 하는 것이 아니라 사람이 하다 보니 실수를 하기도 하고 주관이 개입되어 감정가격 자체가 왜곡될 가능성이 얼마든지 있기 때문이야.""아, 그럴 수도 있겠는데요."

"농지는 다른 부동산에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 정확한 시세를 파악하기가 어려워. 때문에 감정평가사의 주관이 개입될 소지가 다분하지. 객관적인 자료와 거래 사례가 빈약한 상태에서는 감정평가 자체가 어려워질 수밖에 없으니까. 특히 임야는 경계가 불분명한 데다 거래마저 뜸해서 현지 부동산조차 시세를 정확하게 알고 있는 경우가 드물어."

"그렇다면 토지나 임야를 다룰 때는 신중을 기하지 않을 수 없겠는데요."

"그렇고 말고. 게다가 지주의 주관이나 의견이 끼어들면 가격은 더욱 모호해지게 돼. 그런데도 대부분의 경매 초보자들은 감정가와 감정평가서를 맹신하고 현장답사를 소홀히 하는 경우가 많네. 내가 하고 싶은 말은 현장답사를 통해서 감정평가사가 제대로 감정을 했는지 확인하자는 것이네. 농지나 임야는 경계가 불분명한 경우가 많기 때문에 그러한 점을 눈으로 확인하고, 주변에 혐오시설이 있지는 않은지 답사를 통해 반드시 알아봐야 하네. 실제로 지인 중에 현장답사를 하지 않아서 땅을 낙찰 받고도 낭패를 본 경우가 있었네."



부동산 대박의 기원은 토지에 있다 ― 실패하지 않는 부동산 투자의 정석



맹지 씨가 물었다.

"그런데 말입니다, 선배님. 제 주변에는 아파트에 투자해서 돈을 벌었다는 사람들은 있어도 토지에 투자해서 돈 벌었다는 사람은 거의 없습니다. 제가 뭘 잘못 알고 있는 건가요?"

"아파트 투자를 해서 돈을 번 사람에 비해서 토지 투자로 돈을 번 사람의 수가 상대적으로 적어서 그럴 거야. 하지만 부동산 대박은 언제나 토지 투자에서 나왔어. 평범한 직장에서 성실히 일하면서 한 푼 두 푼 아껴 가며 건전한 상식을 갖고 장기간 투자를 해서 성공을 한 경우가 훨씬 많아. 중요한 것은 정확한 안목을 갖고 적절하게 투자를 했느냐 하는 것이야. 특히 토지는 장기적인 계획을 갖고 여윳돈으로 투자하는 것이 정석이지. 여기 있는 박 사장님 같은 케이스가 좋은 본보기라고 할 수 있어."

구두닦이 출신인 박 사장은 자칭 땅 마니아다. 그는 맨손으로 상경해서 어린 나이에 안 해 본 일이 없을 정도로 고생을 했다. 엿 장사, 고물 장사, 껌 장사 등 그동안 거쳐 온 직업만 해도 헤아릴 수 없을 정도다. 그렇게 몇 년을 모으다 보니 한 푼 두 푼 모인 돈이 목돈이 되었다. 그 돈으로 그는 고향 근처인 파주의 땅을 조금씩 사들이기 시작했다. 당시 남북이 첨예하게 대치하고 있는 상황에서 파주 지역은 언제나 긴장이 흘렀다. 주변에 군부대도 많았고, 군사시설보호구역으로 묶여 있는 땅도 많았다. 거들떠보는 사람이 없다 보니 농지는 몇 백 원 수준에 불과했다. 그런 식으로 박 사장이 사들이 땅이 어느새 1만 평 가까이 되었다. 그런데 세월이 흘러 문민정부가 들어서면서 상황이 급변했다. 남북 간에 화해 무드가 조성되면서 분위기가 달라졌던 것이다. 현재 도로변에 인접한 전답은 평당 100~200만 원을 호가하고 있다.



박 사장이 파주에 불어 닥칠 급속한 변화를 미리 예측했던 것은 아니었다. 단지 그는 '땅은 거짓말을 하지 않는다'는 전통적인 가치관에 무게를 두고 저축을 하듯, 땀 흘려 벌어들인 돈을 땅에 투자한 것뿐이었다. 박 사장의 성공은 당장의 이익을 생각하기보다는 먼 미래를 내다본 안목과 건전한 투자 상식이 어우러진 결실이라고 할 수 있다. 땅은 절대 배신을 하지 않는다는 만고의 진리가 다시 한 번 증명된 셈이다.



"검증되지 않은 뜬소문만 믿고 행하는 묻어 두기 식 투자는 엄밀하게 이야기하면 투기지 투자가 아니네. 이제 이런 식의 투기성 투자는 지양해야 할 때가 되었네. 요즘은 각종 부동산 규제로 인해 양극화가 진행되어 개발재료가 없는 땅은 오히려 가격이 떨어지고 있는 실정이야. 따라서 바람직한 토지 투자는 장기적인 계획을 갖고 장차 개발이 될 가능성이 있는 지역을 선택하여 선점투자하는 것이라고 할 수 있네."



고수들은 소액투자로 남몰래 고수익을 올린다 ― 소액투자와 환금성



강남구 역삼동에 사는 K씨는 프리랜서 번역 전문 작가이다. 어느 날 고등학교 동문회 모임에 나갔다. 그런데 동문 중에 부동산업에 종사하는 친구가 있었다. 그 친구는 술잔을 기울이며 지금 상황에서 가장 확실한 투자처는 경매밖에 없다고 강조했다. 친구는 내 말이 들리는지 경매 법정에 한 번 가 보라고 거듭 말했다. 이후에 K씨는 여윳돈이 생길 때마다 충청도와 강원도 지역을 중심으로 500만 원 미만의 토지들에만 집중적으로 투자를 했다. 시간이 흐르면서 K씨는 땅에 대한 안목을 키울 수 있었고, 나름대로 원칙을 세울 수도 있었다.



K씨의 첫 번째 원칙은 '가격이 비싼 것은 쳐다보지도 않는다'이다. 그의 두 번째 원칙은 '가급적이면 사람들이 선호하는 지역에 투자한다'이다. 개발이 예정되어 있는 지역에서 K씨가 가지고 있는 임야나 농지를 합하면 약 4만 평 정도 되는 것으로 추정되고 있다. 번역 일을 통해서 벌어들인 수입 중 일부분은 떼어내서 반드시 경매로 농지를 취득한 결과이다.



2. 소액으로 낙찰 받아 대박 올리는 특급 노하우



법정지상권과 지료청구 : 도시지역 내 대지 60평과 집을 770만 원에 얻다 ― 법정지상권의 성립에 대한 지료청구 신청



"그나저나 아침 요기는 했는가? 예전에는 요 근방에 토스트를 맛있게 하는 포장마차가 있어서 아침이