역발상 부동산 투자

불확실한 부동산 시장, 역발상으로 새로운 기회를 찾아내라!



이제 부동산 시장에서 큰돈을 벌기란 요원한 일이 돼버린 것일까? 절대 그렇지 않다. 이런 상황에서도 부동산 투자로 큰돈을 버는 사람들은 여전히 있다. 투자 전문가들은 지금과 같은 어려운 상황을 오히려 기회로 보고 투자에 더욱 박차를 가한다. 바로 틈새를 노리기 때문이다. 아무리 시장이 꽉꽉 막혀 있다 하더라도 틈새는 있기 마련이다. 틈새시장은 경쟁이 없고, 경쟁이 없는 시장에 먼저 뛰어든 사람이 높은 수익을 얻는 것은 당연한 이치다. "위기는 곧 기회다"라는 말이 있지 않은가! 남들이 모두 어렵다고 할 때 도전하는 사람만이 큰돈을 벌 수 있는 기회를 만날 수 있다. 지금의 부동산 시장이 딱 그런 상황이다. 지금의 위기를 기회로 바꾸기 위해 남들이 하지 않는 방식으로 과감한 투자를 하는 사람이야말로 진정 현명한 투자자라고 할 수 있다. 눈앞의 단기 이익을 좇으며 남들이 좋다고 하는 부동산만을 찾아 이리저리 헤매는 사람은 결코 새로운 기회를 찾아낼 수 없다.



역발상 투자라고 하니 위험 부담이 높지 않을까 하는 우려를 하는 사람도 있을 것이다. 사람의 심리가 남들이 하지 않는 것을 자기만 하려고 하면 괜스레 불안해지는 것도 사실이다. 하지만 역발상 투자는 경쟁이 별로 없는 틈새시장을 공략하는 것이기 때문에 오히려 더 안정적으로 수익을 올릴 수 있다. 이 책을 읽는 독자들에게 바라는 점은 단 한 가지다. 불확실한 시장 상황으로 갈팡질팡하는 기존의 투자자들을 비롯해, 이제 막 적은 돈으로 부동산 투자를 시작해보려는 초보 투자자들까지, 조금만 생각을 바꾸면 시장 상황에 관계없이 얼마든지 성공적인 투자를 할 수 있다는 점을 분명하게 인식할 수 있는 계기가 되었으면 한다. 이제 생각을 바꾸고 과감하게 실천에 옮겨 고수익을 올리는 현명한 투자자가 되느냐, 기존의 검증된 방식만을 좇으며 시장 상황이 바뀌기만을 기다리는 어리석은 투자자가 될 것인가는, 모두 독자들의 몫이다.



부동산의 꽃, 아파트에도 역발상이 필요하다



주위 사람들 중 누군가가 부동산 투자로 돈을 벌었다는 얘기를 들으면 운이 좋았다며 부러워한다. 그러나 부동산 투자에서 행운이란 없다. 그만큼 부동산은 정확한 정보를 바탕으로 객관적이고 과학적인 분석을 필요로 하는 투자 대상이다. 만일 당신의 사촌이 부동산 투자로 큰돈을 벌었다면, 무턱대고 배만 아파할 일이 아니라 거기에는 분명히 그럴 만한 까닭이 있었음을 인정해야 한다. 흔히 '부동산의 꽃'이라고 불리는 아파트 투자도 마찬가지다. 투자 가치가 높은 아파트를 고르려면 사전에 철저한 정보 수집을 바탕으로 합리적인 판단을 할 수 있어야 한다. 또 한 가지 중요한 것은, 남들과 똑같은 방식으로만 접근해서는 안 된다는 것이다. 특히 남들보다 적은 자금으로 시작해야 한다면, 혹은 남들보다 높은 수익을 올리고 싶다면 더더욱 역발상적인 접근이 필요하다. 여기에서는 우선 아파트 투자와 관련해서 2가지 역발상 투자법을 먼저 살펴보고자 한다.



일반적으로 투자 가치가 높은 아파트는 매매 가격 대비 전세 가격이 70퍼센트 선에 형성된 아파트다. 그러다보니 매매 가격 대비 전세 가격이 높은 아파트로 투자자가 몰리게 되고, 좋은 투자 대상의 아파트를 찾기란 "하늘의 별 따기"가 되었다. 따라서 투자 가치가 높은 아파트를 고르기 위해서는 남들과 다르게 생각해야 한다. 즉 매매 가격 대비 전세 가격이 가장 낮은 아파트에 투자하는 것이다. 전세 가격이 낮게 형성되어 있다면 여기에는 그럴 만한 이유가 있을 것이다. 다시 말해 주변 상권이나 입지는 괜찮은데 단지 건물의 노후와 거주 불편 등의 이유로 매매 가격 대비 전세 가격이 두드러지게 낮은 아파트는 투자 가치가 높은 '저평가된 아파트'다. 또한 이와 반대로 아파트의 상태는 괜찮은데 주변 상권이 노후하거나 불량해 낮은 전세가를 유지하는 아파트 역시 추후 미래 가치가 충분히 있는 '저평가된 아파트'라고 볼 수 있다. 이런 아파트를 찾아보자. 그럼 반드시 원하는 수익을 가져다 줄 아파트를 만날 것이다.



판교 로또라는 신조어까지 만들어내며 온 국민의 시선을 한껏 받았던 판교신도시. 물론 아직 입주가 다 이루어진 것은 아니지만 과연 분양받을 확률이 로또에 당첨되는 것만큼 희박한 이 신도시 아파트에 목을 맬 이유가 있을까? 그것에 버금가는 수익을 가져다줄 아파트는 없는 것일까? 여기에서도 역발상이 필요하다. 많은 사람들의 관심이 집중된 대규모 신규 분양 아파트 대신 인근 지역 아파트에 투자를 하면 높은 분양 경쟁률을 피할 수 있는 장점이 있다. 또한 추후 신도시의 입주로 여러 가지 입지가 좋아져 기존 아파트 가격 또한 상승하기 때문에 높은 시세 차익도 얻을 수 있다. "친구 따라 강남 가듯" 신규 분양 아파트에 몰려 복권 당첨 기다리는 마음으로 애만 태울 것인지, 과감한 생각의 전환을 통해 인접 지역의 기존 아파트를 선택하고 때를 기다릴 것인지는, 모든 투자자의 선택에 달려 있다. 하지만 그 선택의 결과는 하늘과 땅만큼이나 커다란 차이를 보이게 되리란 점은 분명하다.

입지 조건이 열악할수록 고수익을 보장한다



"입지 조건이 안 좋은 지역의 아파트에 투자하라"고 하면 아마도 무슨 뜬금없는 소리인가 할 것이다. 누군가는 말도 안 된다며 책을 집어던질지도 모르겠다. 물론 투자 가치가 높은 아파트를 고르는 첫 번째 기준은 '좋은 입지 조건'이다. 이는 삼척동자도 다 아는 상식이며, 불변의 공식과도 같다. 그러나 한번쯤은 바꾸어 생각해 보자. "누구나 잘 아는 투자 방법으로 과연 높은 수익을 낼 수 있을까?" 입지가 좋은 아파트란 이미 높은 입주 경쟁을 치른 상태로 가격이 치솟을 대로 치솟아 있기 때문이다. 물론 이러한 아파트에 입주할 경우, 심리적인 만족을 누릴 수는 있다. 그러나 그 이상도 이하도 아니다. 그런 아파트를 매입하는 것은 전 주인에게만 수익을 발생시켜줄 뿐 매입자 자신에게는 별 의미가 없다. 따라서 다른 조건은 따져보지 않고 무조건 현재의 입지 조건이 좋은 아파트만 고르는 것은 투자자로서 결코 현명한 태도가 아니다.



다시 한 번 강조하지만 부동산 투자의 핵심은 '미래 가치'에 있다. 먼저 입지가 좋지 않아 가격이 싼 아파트부터 눈여겨보자. 이때 중요한 것은 주변에 빈 토지가 있는지의 여부를 살펴보고, 만일 있다면 그 용도가 무엇인지 알아보는 일이다. 상업용, 준공업용, 주거용 등 토지의 용도가 무엇이냐에 따라 향후 아파트 매매 가격의 향방이 엇갈리기 때문이다. 인근 공인중개사 사무실을 방문해보는 정도의 수고만 기울이면 토지의 용도는 쉽게 알아볼 수 있다. 그 다음에는 확인된 용도에 맞는 건물이 들어섰다고 가정하고 상권, 교통, 학군 등의 입지 조건에 어떤 변화가 있을지 예측해 보자. 이런 작업은 미래 가치를 판단하는 데에 많은 도움이 될 것이다. 대다수의 사람들은 부동산에 투자할 때 현재만 보고, 현재만 생각하며, 그때그때의 뉴스를 쫓아 투자하는 실수를 범한다. 하지만 전문가들은 초심을 잃지 않고 두 눈과 귀를 가린 채 오로지 미래 가치를 생각하며 투자한다. 당신은 지금 어느 쪽에 해당하는가?



아파트가 아니라 땅을 먼저 봐야 답이 나온다



강남에 있는 아파트와 지방에 있는 아파트는 왜 가격 차이가 날까? 자세히 살펴보면 평당 건축비는 같거나 비슷해 별 차이가 없는데, 아파트 가격은 많게는 10배, 적어도 2~3배까지 차이가 난다. 그 이유는 단 하나, 땅값 때문이다. 그러면 땅값의 차이는 어디에서 비롯되는 것일까? 일단 비어 있는 땅보다는 이미 활용되고 있는 땅이 비싼 것은 당연한 이치다. 즉 무엇이든 사람이 사는 데 필요한 시설과 건물들이 많이 들어서 있는 땅일수록 가격이 오르게 마련이다. 결국 앞에서 강조한, 현재가 아닌 미래 가치를 염두에 두고 투자해야 한다는 말이 여기에도 적용된다. 즉 투자 가치가 높은 아파트를 고를 때는 아파트 자체뿐만 아니라 그 아파트가 들어서 있는 주변 땅값을 함께 고려해야 한다. 땅의 가치가 높아지면 주변의 아파트 역시 투자 가치가 높아지는 것은 당연지사다.



여기에서 한 가지 주의할 점이 있다. 이렇게 땅값 상승에 동반해서 아파트 가격이 함께 올라가는 경우는 서울 도심과 수도권 일부 지역에 국한되어 있다는 것이다. 대도시의 경우는 비어 있는 대지의 여유가 없기 때문에 더 이상 아파트의 추가 공급이 어렵다. 그래서 아파트 가격이 땅값에 따라 상승하거나 하락하기도 하는 것이다. 하지만 지방 중소도시의 경우는 주변에 대규모 미개발지가 많아 언제든 아파트 공급이 추가로 이루어질 수 있다. 이렇게 주변 지역에 아파트의 추가 공급이 이루어질 수 있다는 것이 의미하는 바는, 땅값 상승과 더불어 아파트 가격이 상승하더라도 다시 아파트 공급이 늘어남으로써 아파트 가격이 하향 조정될 수 있다는 의미가 된다. 따라서 지방 중소도시의 경우에는 주변 땅의 미래 가치를 판단할 때 훨씬 신중하지 않으면 안 된다. 장차 높은 수익을 기대하는 투자자라면 아파트 자체보다는 주변의 땅값, 특히 미래의 땅값을 예측해서 투자 여부를 판단하는 지혜를 길러야 할 것이다.



신도시보다 서울의 낙후된 지역을 노려라



깨끗하고 각종 편의시설이 잘 갖추어진 신도시에서 살까, 아니면 지저분하고 여러모로 낙후된 환경으로 생활이 불편한 서울 변두리에서 살까? 주거 환경으로 본다면 두말할 것도 없이 신도시를 선택할 것이다. 어쩌면 이런 물음 자체가 우문이다. 하지만 미래를 위한 투자라면 곰곰이 생각해볼 일이다. 실제로 신도시의 아파트 단지는 종합적인 계획에 따라 지속적으로 개발이 이루어져 생활이 편리할 뿐만 아니라 입지 조건이나 교육 여건도 매우 우수하다. 하지만 이러한 장점이 이미 아파트 가격에 포함되어 있어 불행히도 더 이상의 추가 상승을 기대하기는 어렵다. 반면에 서울의 낙후된 지역에는 생활 여건이 좋지 않고 불편해 저평가된 아파트들이 많다. 이런 아파트의 경우 향후 재개발이 이루어진다면 그 가치가 훨씬 높아질 것이 확실하다. 무척 단순한 이치인데도 대다수 사람들은 당장 눈에 보이는 '현실성'에만 매달려 이러한 '장래성'을 외면해버린다.



서울에 일자리가 있는데도 위성도시로 이주한 사람들의 경우 대부분 서울의 높은 아파트 가격과 복잡하고 쾌적하지 못한 주거 환경에 실망한 경우가 많다. 그래서 출퇴근 시간이 길어지는 등의 불편을 감수하면서까지 위성도시로의 이주를 감행한 것이다. 그런데 도심재정비 및 재개발 사업을 통해 서울시의 주거 환경이 개선된다면, 그리고 서민용 아파트 공급도 늘어나게 되면 어떻게 될까? 아마도 많은 사람들이 위성도시를 떠나 새로운 서울로 몰려들 것이다. 그리고 서울로 다시 빠져나오는 사람들의 수만큼 위성도시의 아파트 가격은 하락하게 될 것이다. 따라서 향후 아파트 투자는 서울의 낙후 지역과 재개발 지역을 중심으로 이루어질 것이다. 특히 가격이 지나치게 저평가된 지역을 관심 있게 살펴볼 필요가 있다. 그 중에서도 조망권이 좋은 아파트일수록 투자 수익률이 높은건 두말할 필요가 없을 것이다. 조망권은 일조권과 함께 아파트 가격을 좌우하는 중요한 요건이기도 하다.



신규 분양 아파트는 빛 좋은 개살구다



어떤 아파트를 매입해야 시세 차익을 기대할 수 있을까? 첫째, 주변 개발로 인하여 땅값이 상승할 수 있는 여력을 가지고 있어야 한다. 둘째, 입지 조건이 좋아 수요자들이 관심을 보이지만 주변에 더 이상 아파트 공급이 어려운 지역에 위치해 있어야 한다. 그런 아파트는 가격이 무조건 상승할 수밖에 없다. 그런데 최근 들어 신규 분양과 대규모 택지개발이 이루어지는 지역의 아파트에 투자가 집중되고 있다. 마치 '묻지마 투자' 식이다. 문제는 일반적으로 믿고 있는 것과 달리, 대규모 택지개발지구에서 공급되는 신규 분양 아파트에서는 수익이 거의 발생하지 않는다는 점이다. 결국 복권 당첨에 버금가는 낮은 확률을 뚫고 분양을 받아봐야 별다른 수익을 거둘 수가 없다. 아파트 투자 시장의 상황도 반전됐고, 힘들게 분양권을 손에 넣은 투자자들마저도 더 이상 투자 수익을 기대할 수 없게 된 것이다. 그나마 신규 분양 아파트가 붐을 이루기 시작하던 초창기에 분양권을 매입해 처분한 투자자들만이 고수익과 프리미엄을 챙겼을 뿐이다.



누구나 '좀 더 많이', '좀 더 높게'를 선호한다. 특히 신도시의 경우 그런 경향이 더욱 강하다. 신도시는 잘 계획된 공간구조와 교통망, 잘 조성된 녹지와 편의시설 등 쾌적한 삶을 원하는 중산층들이 살기에 더없이 좋은 곳이다. 하지만 이들은 살기 좋은 것에 만족해야 한다. 시세 차익을 통한 수익은 앞으로 상당 기간 기대하지 않는 게 좋을 듯하다. 여기에 최근 택지개발이 거의 끝나가는 지역의 신규 아파트를 고른다면 그야말로 더 큰 어려움을 자청하는 꼴이 될 수 있다. 상권 등 좋은 입지 조건을 갖춘 곳은 이미 분양이 끝난 아파트가 들어서 있어 새로 들어서는 아파트는 자연히 좋은 입지에서 떨어진 외곽 지역에 자리잡을 수밖에 없다. 실수요보다 공급 물량이 넘치는 가운데 입지마저 좋지 않다면 투자 수익을 기대하기는 더욱 어려울 것이다. 최근 아파트 가격 상승을 주도하는 것은 신규 분양 아파트가 아니라 과거에 지은 노후한 아파트들이다. 앞으로 아파트 가격 상승은 이런 노후한 아파트들이 주도하게 될 것이다.



아파트만 보지 말고 주택으로 눈을 돌려라



한동안 부동산 투자에서 최고의 지위를 차지했던 아파트는 서서히 '지는 해'처럼 내리막길을 걷고 있다. 물론 순수한 시장원리에 의해 투자 대상에서 밀려난 것이 아니라, 정부의 강력한 규제책에 의해 제동이 걸렸다는 점도 시사하는 바가 크다. 이는 정부의 규제책이나 의지가 완화되면 언제든지 과거와 같은 '이상 열풍'이 되살아날 소지가 다분하다는 것을 의미한다. 그러나 분명한 것은 아파트에 대한 제동이 일시적인 현상은 아니라는 사실이다. 그렇다면 다가구주택은 어떤가? 필자는 사람들에게 다가구주택을 포함한 '주택'이야말로 '부동산 재테크의 떠오르는 태양'이라고 서슴지 않고 말한다. 사람들이 이미 낡은 것이라고 생각하는, 그래서 아예 쳐다보지도 않거나 마음에서 떠나버린 그 시장이 바로 성공적인 부동산 투자를 약속해 주리란 것이 필자의 판단이다. 다가구주택은 본인이 직접 거주하면서 재테크를 할 수 있는 가장 좋은 투자 대상이다.



우리나라도 이미 고령사회에 접어들기 시작했다며 여기저기서 염려하는 목소리가 높아지고 있다. 가장 시급한 문제는 의학이 발달하면서 평균 수명은 늘어나는 반면 일자리는 줄어드는 것이다. 그러는 가운데 나이가 더해지면서 자칫 초라한 늙은이로 전락할까봐 전전긍긍하는 게 요즘 중장년층의 현실이다. 이러한 현실에서 가장 안전하고 확실한 재테크 방법 중 하나가 바로 임대업이다. 대다수 사람들은 임대 수입이라고 하면 상가를 먼저 떠올린다. 그래서 재산이 많은 사람에게만 해당될 뿐 평범한 자신과는 별 상관이 없는 재테크 방법이라고 생각한다. 그러나 꼭 상가가 있어야만 임대 수입을 올릴 수 있는 것은 아니다. 주택을 통해서도 얼마든지 적절한 임대 수입의 꿈을 이룰 수 있다. 특히 다가구주택은 건축법상 1가구 1세대인 단독주택으로 분류되기 때문에, 임대업을 하다 처분하더라도 세금 혜택 또한 유리하다. 실제로 많은 사람들이 임대 수입을 올릴 수 있는 다가구주택을 원하고 있으며, 그 수요는 시간이 지날수록 더욱 늘어나는 추세다.



주택 구입의 최적기는 경기가 안 좋을 때다



모든 주택이 돈이 될까? 그렇지는 않다. 돈이 되는 주택은 따로 있다. 특히 주택은 주변의 상권과 개발 방향 등에 많은 영향을 받는다. 임대 수입을 목적으로 주택 매입을 할 때는 첫째, 상권 등이 발달