대한민국 재테크사

PART I. 격동의 50년, 시대별 재테크사



1949년에 있었던 농지개혁은 적산(敵産)토지와 비(非)농민이 차지하고 있는 토지를 농민들에게 돌려주기 위한 것이었다. 지주에게는 정부에서 5년 만기로 토지대금을 반환하는 지가(地價)증권을 발행했다. 토지개혁이 이루어지기 전까지만 하더라도, 우리나라의 갑부는 호남지방에 많이 있었다. 하지만 전쟁으로 북한군에 점령당한 고향을 등지고 부산으로 갈 수밖에 없었던 그들은 민생고를 해결하기 위해 지가증권을 헐값에 매도했다. 그 결과, 호남지역을 중심으로 한 대지주 계급은 대부분 몰락했다. 이에 비해 영남지방은 북한군의 점령을 받지 않아 그나마 온전할 수 있었고 후에 삼성ㆍLG 같은 거대기업으로 성장할 수 있었다. 결국 한국전쟁을 계기로, 일제시대 호남 지주들이 대부분이었던 재계의 주도권은 영남지역의 재력가로 넘어가게 된다.



한국전쟁이 끝난 후 우리나라의 경제 수준은 세계 120개 나라 중 119위였다. 1950년대 후반까지 전쟁 복귀와 경제 재건의 노력이 경주되었으나 큰 성과를 거두지 못했다. 1957년을 정점으로 한 불경기 이래 1957~1961년 사이에 미국의 거액 원조로 경제가 비교적 안정되었다. 그러나 미국을 비롯한 우방국의 원조는 소비재 중심으로만 이뤄지고 있어서 민생의 안정 정도에만 도움을 줄 뿐 경제발전의 기반 조성이나 자립경제의 달성과 연결되지는 못했다. 당시 우리나라의 주력 수출품은 고철과 탄피였다. 전장에서 수집된 고철과 탄피는 일본이나 홍콩으로 수출되어 귀중한 달러 수입원의 역할을 했다.



1960년대 초의 한국경제는 한마디로 정체된 상태였다. 국민생활의 빈곤, 산업구조의 취약, 과잉인구, 자원의 빈약, 이로 인한 생산능력의 저하 등 모든 경제 상황이 저개발 상태에 머물러 있었던 것이다. 이런 상황에서 제 2공화국은 5ㆍ16 쿠데타로 막을 내리고 박정희 정권의 제3공화국이 들어서게 된다. 1962년부터 시작된 '경제개발 5개년 개획'은 계획 자체의 세밀한 타당성이나 산출근거보다는 어떻게든 경제개발을 해야 한다는 의욕이 앞선 목표 제시였다. 그럼에도 불구하고 우리나라에서 최초로 계획에 의한 경제개발의 추진을 가져왔고, 그 후 실제로 한국경제는 본격적인 궤도로 올라설 수 있었다. 현재에 와서도 경제개발 5개년 계획은 우리나라 경제발전의 가장 큰 분수령으로 거론되고 있다.

1972년 8월 2일 밤 11시, 박정희 대통령은 '경제안정과 성장에 관한 긴급명령 제15호'를 기습적으로 발표했다. 그 내용은 사채의 상환을 동결하고 그 부담을 대폭 경감하는 것이었다. 8ㆍ3조치로 가장 큰 이익을 본 사람들은 당연히 사채를 많이 빌려 쓴 기업주들이다. 부채 부담에서 벗어나 영업에 전념한 결과 실적은 크게 향상되었다. 기업가들이 모일 때는 청와대를 향해 큰절을 하고 만세삼창을 한 후 술을 마셨다는 일화도 인구에 회자되었다. 하지만 이 조치로 말미암아 수많은 서민들이 순식간에 자신의 재산을 강탈당했고, 은행대출의 증가로 물가가 올라 극심한 생활의 압박을 받았다. 이 조치는 일반 대중이 금융자산을 운용하는 기준을 정하는 중요한 계기가 되었다. 8ㆍ3조치 이전의 자금운용은 리스크를 고려하지 않고 단순히 높은 금리만을 좇아 사금융을 이용하는 것이었다. 이런 자금운용의 위험을 깨달은 대중들은 다양한 제도금융권에 관심을 기울이기 시작했다. 자금을 운용할 때에는 수익성과 더불어 안정성에도 크게 신경을 써야 한다는 것이 8ㆍ3조치가 우리에게 가르쳐준 교훈이다.

1982년, 해방 이후 가장 규모가 크다는 어음사기 사건이 발생했다. 이 사건의 주인공은 장영자라는 여인이었는데, 당시 장 여인이 쥐고 흔들었다는 돈의 규모는 우리나라 전체 통화량의 6.4%에 해당하는 엄청난 규모였다. 당시 우리나라 기업들의 가장 큰 문제점은 자기자본비율이 지나치게 낮다는 것이었다. 따라서 최대한 낮은 이율로 최대한 많은 금액을 대출받는 것이 기업가들의 지상과제였다. 하지만 번듯한 담보도 없는 기업들이 낮은 이율로 많은 금액을 대출받기란 참으로 어려운 일이었고, 그래서 눈을 돌린 것이 바로 사채시장이었다. 형식이 어떠했든지 간에 장 여인이 형부인 이규광 씨(이순자 여사의 처삼촌)의 도움을 받은 것은 틀림없는 사실로 보인다. 이 어음사기 사건으로 금융실명제 도입에 대한 논의가 본격화되기 시작했다. 정부는 1982년 7월, 실명자산소득에 대한 종합과세제도의 실시를 발표하고 12월에는 금융실명거래에 관한 법률을 제정했다.



금융실명제는 김영삼 정권 시절 전격적으로 실시되었다. 즉 1993년 8월 12일 이후 은행ㆍ증권ㆍ보험 등 모든 금융기관과 금융거래를 할 때에는 반드시 실명을 사용하도록 의무화 했고, 금융기관에서 실명 여부를 확인하도록 한 것이다. 대부분의 투자자들은 금융실명제가 실시되면 가명을 사용하고 있는 소위 '큰손'들이 주식시장을 떠나 주가는 폭락할 것으로 생각했다. 예상대로 주가는 발표 다음날부터 3일간에 걸쳐 폭락세를 나타냈으나, 그 후 꾸준한 상승세를 보여 오히려 금융실명제 발표 당시보다 2배 가까이 오르게 되었다. 금융실명제 실시가 주식시장에 부정적인 영향을 주기보다는 자금의 투명성과 건전성이 강조되어 궁극적으로는 오히려 우리 경제에 도움이 될 것이라는 분석이 대두되었기 때문이다. 또 정부에서도 주식시장을 방치하지는 않을 것이라는 기대감이 투자심리를 북돋웠다.



1995년부터 수출이 부진하고 투자가 축소되었으며, 그 결과 경제성장이 둔화되고 경상수지 적자도 점차 확대되었다. 이런 경쟁력 약화는, 1997년에 접어들면서 대기업 부도로 이어졌다. 1997년도 한 해 동안 무려 1만 7천여 개의 업체들이 쓰러졌다. 하루에 평균 50여 개의 업체가 무너진 셈이다. 이렇게 많은 기업들이 부도를 내게 되자 금융기관의 부실채권 규모도 급격하게 늘어났다. 결국 우리나라는 IMF 구제금융 체제로 들어갈 수밖에 없었다. 외환위기가 일어나면서 동시에 들이닥친 것이 은행권의 구조조정이었다. 일반 국민들에게는 은행도 망할 수 있다는 충격을 주었고 은행원들에겐 실직의 고통을 안겨주었다. 이런 구조조정은 비단 은행권만의 문제에서 그치지 않고 여타 업종으로 확대되기 시작했다.



고용구조가 급격히 불안정해지고 있는 데 반해 수명은 점점 길어지고 있다. 만일 이 책을 읽는 독자가 30대라면 남자는 82세, 여자는 90세까지, 20대라면 100세까지 살 수 있을지도 모른다. 이것은 단순한 추측이 아니라 영국의 권위 있는 의학 잡지에 소개된 수치이기도 하다. 경제력이 있는 고령자의 경우에는 실버타운을 이용한다든지 혹은 좋은 의료시설의 도움으로 안락한 삶을 유지해나갈 수 있을 것이다. 하지만 미처 그런 준비를 갖추지 못한 고령자의 경우에는 심각한 삶의 위협에 직면하게 된다. 물론 국가에서 지급하는 국민연금이라는 것이 있지만 그 지급 규모는 점점 축소되고 지급 시기 또한 순연될 것으로 보인다. 결론적으로 이야기해서 향후 국민연금에만 의지하는 노후는 분명 어려울 것으로 보인다. 국민연금관리공단에서도 밝히고 있듯이 국민연금은 생존에 필요한 최소한의 보장에 그칠 것이기 때문이다. 따라서 최소한의 삶의 보장인 국민연금과 더불어 각 개인이 준비하는 개인연금에 더욱더 관심을 기울여야 할 것이다.



외환위기가 마무리되면서 금리도 점차 하락하기 시작했다. 경제성장의 과정에서 10%가 넘는 고금리를 당연시 여겼던 많은 사람들은 당황했다. 고금리라고 하는 것은 경제가 급격하게 성장함에 따라 돈의 수요가 가파르게 증가할 때 형성되는 법이다. 1960년대부터 시작된 한국의 고도성장은 높은 고금리를 가능하게 한 원천이었지만, 외환위기 이후 기업들은 공격형에서 안정형으로 변신했다. 경제도 급격한 고성장에서 안정적인 저성장 체제로 바뀌었다. 이렇게 경제환경이 바뀜에 따라 금리도 지속적으로 하락하기 시작했고, 이런 저금리는 세계적인 추세로 옛날 같은 고금리 시대가 다시 오기란 힘들어 보인다. 또한 고령화 사회에 진입하면서 많은 사람들은 노후를 걱정하기 시작했다. 결국 믿을 것은 '돈'밖에 없다는 생각에 많은 사람들이 동조하면서 이는 재테크 열풍으로 이어졌다.



PART II. 지난 반세기, 재테크에 영향을 미친 변수는 무엇인가?



경기순환 사이클에 따라 재테크 전략도 다르다

통계청에서 발표한 자료에 따르면, 경기변동을 측정하기 시작한 1970년부터 2005년 현재까지 우리나라에서는 8번의 경기순환이 있었다. 이런 경기순환 사이클에 따라 재테크 전략도 달라져야 하는데 특히 주식은 경기에 큰 영향을 받는다. 경기가 좋아진다는 것은 다수 기업들의 이익이 늘어나고 이것이 근로소득의 증가, 소비의 증가로 이어져 내수경기가 활성화 되는 상태를 말한다. 결국 이는 주가의 상승으로 이어지는 것이 보통이다. 또한 내 집을 마련하거나 혹은 넓히고 싶은 욕구도 생겨나 부동산에 관심이 쏠리게 된다. 대체적으로 이런 경기 변화에 주가는 6개월 정도 앞서는 것으로 알려져 있고, 부동산은 6개월 정도 뒤떨어지는 것으로 알려져 있다. 그래서 주가를 경기의 선행성 지표로, 부동산을 경기의 후행성 지표로 판단하기도 한다. 경기가 회복될 조짐이 보이면 채권 보유 비중을 줄이면서 주식ㆍ부동산에 대한 투자를 준비하는 것이 좋다.



금리가 재테크의 방향을 결정짓는다

금리가 높으면 리스크 없이 자산을 증대시킬 수 있지만 금리가 낮으면 자산을 증대시킬 수 있는 기회도 그만큼 적어진다. 따라서 금리 변화에 따라 재테크의 방법도 달리 해야 하고 그 전략도 바뀌어야 한다. 향후 금리 상승이 예상되는 시기에는 가능한 한 자금을 단기간으로 운용해야 한다. 그래야만 만기가 되었을 때 높은 금리를 적용받을 수 있는 상품을 선택할 수 있다. 증권사의 MMF, 은행의 MMDA를 이용하거나 아니면 3개월짜리 상품을 활용하는 편이 좋다. 반대로 금리의 하락이 예상되는 경우에는 자금을 최대한 장기상품으로 운용해야 한다. 기간이 짧은 정기예금보다는, 기간이 긴 정기예금을 이용하는 편이 유리하다. 확정금리로 하락 전 금리를 적용받을 수 있기 때문에 금리 차이만큼 이익이다. 가능하면 세금우대저축 제도를 활용하는 것이 효과적이다. 물론 향후 금리의 흐름을 정확하게 예측하는 사람은 없다. 투자의 기본원칙이기도 하지만 금리 상품에 대한 투자도 역시 장기상품과 단기상품의 적절한 분산투자가 요구되고 있다.



물가를 알면 돈의 흐름이 보인다

물가가 오르면 실질적인 돈의 가치가 떨어지게 되어 저축률이 줄고 금리도 상승한다. 따라서 화폐나 주식ㆍ채권같이 표면에 액면이 적혀있는 자산을 가진 사람은 불이익을 보게 된다. 반대로 물가가 내리면 돈의 가치가 올라감으로써 저축률이 늘고 금리도 하락한다. 물가상승은 환율에도 영향을 미치는데 변동환율제 하에서의 물가상승은 국내 통화가치가 그만큼 하락했다는 것을 의미하기 때문에 환율의 인상요인으로 작용한다. 실제 1980~2004년까지의 물가ㆍ주가ㆍ부동산의 상승률을 비교해보면 물가가 전년도보다 상승할 경우 대체적으로 주가는 하락하고 부동산은 상승하며, 물가가 전년도보다 하락할 경우 대체적으로 주가는 상승하고 부동산은 그 상승폭이 덜함을 알 수 있다. 그래서 물가와 주가는 반대 방향으로 움직이는 경향이 크고, 물가와 부동산은 같은 방향으로 움직이는 경향이 농후했다.

유가는 재테크 환경에 상당한 영향을 준다

중국과 인도 경제의 급성장에 따른 국제원자재 가격의 상승 속에서 유가의 상승은 우리나라같이 석유가 나지 않는 나라에는 큰 부담으로 다가온다. 유가의 상승은 모든 산업의 생산 위축으로 이어지기 때문이다. 실제 유가가 연 1달러 오르면 경제성장률은 0.06% 하락하고, 경상수지는 10억 달러가 감소하며, 물가는 0.1% 정도 상승하는 것으로 추정되고 있다. 또한 유가가 오르는 강도로 선진국 경제의 구매력도 같이 악화되기 때문에 수출이 줄어들 수밖에 없다. 1980년대 이후 유가ㆍ주가ㆍ부동산의 변동률을 비교할 때 유가가 내리면 그 다음해에는 주가의 상승이 나타나고, 유가가 오르면 그 다음해에는 주가의 하락이 나타나는 경향이 있음을 알 수 있다. 이는 유가가 우리 경제에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 잘 나타내준다. 반면 부동산과의 관계는 뚜렷하게 보이지 않는다.



환율은 재테크에 있어서 중요한 변수다

사실 환율이라고 하는 것은 일반인들의 피부에는 잘 와닿지 않는다. 일반인들이 외화에 관심을 기울이는 시기는 주로 외국에 나가 있는 가족에게 송금할 때나 해외여행을 할 때가 고작이다. 하지만 환율 변화가 재테크에 어떻게 영향을 미치는지 알아두면 재테크 전략수립에 유익하고, 환율을 이용해 직접 재테크에 참여할 수도 있다. 먼저 환율과 주가와의 흐름을 보면 환율이 떨어지면 주가는 올라가고, 환율이 올라가면 주가는 내려가는 경향이 있었다. 하지만 환율이 떨어진다고 전 종목이 다 상승하는 것은 아니어서, 업종과 종목에 따라 긍정적인 영향과 부정적인 영향이 있을 수 있다. 또한 환율과 부동산과의 관계를 살펴보면, 환율이 떨어지고 1년 정도의 시차를 두고 부동산시장은 활기를 띠었다. 그리고 환율이 올라가면 1년 정도의 시차를 두고 부동산시장은 침체되는 경우가 많았다.



정치적 사건으로 인한 하락은 매수 기회다

정치적 사건이 재테크에 미치는 영향은 그 범위가 너무 광대해서 꼭 집어 이렇다고 얘기할 수는 없다. 갑자기 발생한 악재성 정치적 사건에 대한 주식시장의 충격은 대부분 일회성이었다. 그래서 급락 후 다시 급등해 원상을 회복하는 V자 형태를 보여왔다. 실제로 정치적인 이유로 일어난 사건들이 경제에 큰 영향을 미치는 경우는 크지 않기 때문에 대부분의 주가는 V자형을 그리게 되는 것이다. 또 하나의 이유로는 성숙된 국민의식을 들 수 있다. 어떻게 생각하면 큰 충격으로 받아들일 수 있는 대통령 탄핵 같은 사건들도 민주화 되고 성숙된 사회 분위기와 시민의식으로 그 충격이 많이 완화되었던 것이다. 마지막 이유는 학습효과 때문이다. 대부분의 정치적 사건으로 주가가 하락한 경우 주식을 사면 꼭 수익을 낸다는 학습효과로, 주가가 일시적으로 하락을 하면 매수세가 몰리는 것이다. 하지만 미리 알려진 호재성 정치적 사건은 오히려 당일이 피크인 경우가 많았다.



정부정책은 모든 투자의 근간이다

정부정책과 재테크는 별 상관없이 보일지도 모르지만, 사실 정부의 정책에 따라 재테크의 환경은 크게 바뀐다. 그래서 투자격언 중에는 "정부정책에 맞서지 마라"라는 말도 있다. 정부의 정책은 주식뿐만 아니라 부동산에도 큰 영향을 미치는데, 일반적으로 부동산 시장은 주택수요와 공급, 금리, 경기 등 다양한 변수에 따라 움직이지만 그 근간은 정부정책이다. 정부의 정책 변화에 따라 개발 불가능한 땅이 개발 가능한 땅으로 바뀌어 땅의 가치가 오르기도 하고 반대로 각종 규제로 땅의 활용가치가 낮아져 가격이 떨어지기도 한다. 농지에서 택지로 탈바꿈한 경우는 엄청난 이익을 기대할 수 있지만, 그린벨트에 묶여버린 경우는 몇 십 년을 재산권 행사도 못한 채 그 불이익을 감수해야만 한다.

PART III. 대한민국 부동산투자 변천사



우리나라 최초의 아파트는, 1958년 중앙산업이 종암동에 세운 5층짜리 종암아파트였다. 당시 이승만 대통령도 이 아파트의 준공식에 참석해 테이프를 끊었다고 하니 그 관심의 정도를 짐작할 수 있다. 하지만 그때까지만 하더라도 사람은 흙을 밟고 살아야 하며 마당이 있어야 한다는 고정관념으로 인해 분양은 제대로 이루어지지 않았다. 1970년대 초까지 아파트 공급가격이나 투기는 사회적으로 전혀 문제가 되지 않았다. 오히려 분양을 촉진하기 위한 방안들이 모색되어 일부 분양 과열현상도 아파트개발정책의 성공이라는 측면에서 긍정적으로 받아들여졌다. 이렇게 시작한 아파트의 역사는 오늘날 편