8·31 부동산대책

1. 8·31부동산대책 바로 알기



사도 세금, 가지고 있어도 세금, 팔아도 세금

부동산 거래관행에 혁명적인 변화가 2006년 1월 1일부터 이뤄진다. 모든 거래에서 실제가격을 시·군·구에 반드시 신고하도록 부동산중개업법이 바뀐 것이다. 거래당사자나 중개업자가 실거래가액을 30일 이내에 시 군·구에 신고하지 않으면 거래당사자는 취득세의 3배 이하에 달하는 과태료를, 중개업자는 임의등록취소 또는 6월 이내의 자격정지라는 엄중한 처벌을 받게 된다. 법무부는 부동산등기법까지 개정해서 시·군·구에 신고된 실거래가를 등기부에 반드시 기재하도록 할 방침이다. 이는 '8·31부동산대책'으로 나오기 전부터 예고됐던 사항이기는 하지만 일반인들의 부동산 거래과정에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.



2006년부터는 집을 살 때 내는 취득세와 등록세 부담이 지금보다 1%포인트 낮아진다. 개인끼리 거래할 때 내는 취득세의 경우 기존 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1.0%로 각각 0.5%포인트씩 인하되기 때문이다. 이에 따라 농어촌특별세(취득세의 1.0%)와 교육세(등록세의 2.0%)를 합한 거래세율은 2005년 4.0%에서 2.85%로 떨어진다. 하지만 거래대금 산정기준이 바뀌기 때문에 세금이 오히려 늘어나는 경우도 많을 전망이다. 2005년은 실제 거래 금액의 80% 수준(일부 지역은 60% 수준인 경우도 많은 등 지역에 따라 시가 반영률 차이가 큼)인 공시가격을 기준으로 취득·등록세를 내지만 2006년부터는 실제 거래된 가격을 기준으로 세금을 매기기 때문에 세부담이 늘어나는 경우도 많을 것으로 예상되고 있다.



취득요건이 까다로워지는 경우도 있다. 부동산 가격 상승의 주범으로 지목되고 있는 땅 거래의 경우가 그렇다. 2005년에는 농지나 임야를 취득할 때 사전거주 요건이 6개월이지만 앞으로는 세대원 전원이 1년 이상 거주해야만 취득이 가능해진다. 또한 토지거래허가를 신청할 때 자금조달 내역까지도 제출해야 하는 등 조건과 절차가 상당히 까다로워진다. 이번 부동산 대책으로 땅부자와 집부자들은 부동산을 팔지 않고 가만히 가지고 있어도 높은 세금을 내야 한다. 2005년에는 사람별로 따로 세금을 매기고 있지만 2006년부터는 세대별로 합산하는 방식으로 바뀌고, 과세기준금액도 현행 9억 원 초과에서 6억 원 초과로 낮아지기 때문이다. 그만큼 종합부동산세를 내야 하는 대상이 크게 늘어난다는 얘기다. 실제로 2005년 현재는 4만 명 정도가 내던 종부세 대상자가 2006년부터는 16만 가구로 크게 증가한다.



세 부담 규모도 큰 폭으로 늘어난다. 2005년에는 실제 기준가격의 50%만 적용해서 세금을 계산하고 있지만 2006년부터는 과표 적용률이 70%로 높아지고, 이후 10%포인트씩 높아져 2009년에는 100%가 된다. 이때부터는 실제 가격을 기준으로 종부세를 내게 된다는 얘기다. 세율이 가만히 있어도 세금은 늘 수밖에 없는 구조다. 또 종부세 증가에 상한선을 뒀던 제도도 바뀐다. 지금은 종부세 부담 증가폭이 아무리 늘어나도 전년대비 1.5배 이상으로 증가하지 못하게 제한하고 있다. 하지만 2006년부터는 3배로 상향조정된다. 사실상 제한폭이 없어지는 것과 비슷한 효과가 예상된다.



가구당 집을 2채 가진 2주택자들이 집을 팔 때 내는 양도세 부담은 이번 대책으로 크게 늘어나게 됐다. 2006년부터 당장 실거래가 과세가 시작되고 2007년부터는 양도세율 마저 50% 단일세율로 대폭 오르기 때문이다. '실거래가' 과세에 '양도세 중과'까지 동시에 겹치는 2년 뒤부터는 세금부담이 지금보다 대략 2-3배 가량은 높아질 전망이다. 물론 이사나 결혼, 노부모 봉양 등을 위해 불가피하게 2주택자가 된 경우는 양도세 중과대상에서 제외된다. 상속이나 증여를 할 때 내야 하는 세금부담도 높아진다. 세율변화는 없지만 2006년부터 실거래가 신고제도가 시행되기 때문에 과표 현실화에 따른 세부담 증가가 불가피할 것으로 예상된다.



보유세 강화 : 고가주택 1채만 가져도 세금 폭탄

서울 강남지역 등 주요 투기지역의 고가주택 매입자와 다주택자들이 '세금 태풍'에 휘말리게 됐다. 개정된 부동산중개업법 시행으로 2006년 1월부터 실거래가 신고제가 도입되고 1가구 2주택자와 비사업용 토지에 대한 양도세 실거래가 과세가 적용되는 데다 부동산 부자를 겨냥한 종합부동산세가 2006부터 대폭 강화되기 때문이다. 정부는 2005년 5·4대책을 발표할 당시 부동산을 보유하고 있을 때 내는 보유세의 실효세율을 2017년까지 1%로 올릴 방침이라고 밝혔다. 그리고 이 같은 방침은 8·31대책에서 보다 구체화됐다. 이번 대책으로 종합부동산세 대상자의 보유세 실효세율은 2009년 0.89%로 올라가고 2017년에 1.04%로 상향조정될 것으로 전망된다.



개발부담금, 기반시설부담금제로 땅 투자 어려워진다

정부는 2004년부터(비수도권은 2002년) 시행을 유보해온 개발부담금제를 2006년 1월부터 부활시키기로 했다. 개발부담금제 부과대상은 택지개발, 공업단지, 관광단지, 도시환경정비, 유통 단지, 온천, 터미널, 골프장 등 30개 토지개발사업(도시지역 200평 이상, 비도시지역 500평 이상)이다. 비교적 대규모 사업이 대상이다. 개발이익은 토지개발이익(사업종료시 지가-사업착수시 지가-개발비용-정상 지가 상승분)에 부과율(25%)을 곱해 산출한다. 단 재건축, 재개발, 기업도시 등은 개발부담금 부과대상이 아니다. 재건축·재개발을 대상으로 도입되는 것이 기반시설부담금이라 보면 된다.



기반시설부담금제도는 개발로 인해 야기되는 기반시설(도로, 상·하수도, 공원, 녹지, 학교 등)설치 비용을 개발행위자에게 부담토록 하기 위한 것이다. 토지개발 때 기반시설을 갖춰 난개발을 방지하는 한편 투기를 억제하는 효과도 거둘 것이라는 생각이다. 기반시설부담금을 부담하는 주체는 주택(아파트), 상가 등을 짓는 민간사업자가 된다. 기반시설부담금은 관련 법규 정비기간을 고려하면 2006년 상반기부터 시행될 것으로 예상된다. 부과대상은 신규주택, 상가, 오피스빌딩, 재건축, 재개발 등 일정 기준을 넘는 건축행위이다. 부과 기준은 기반시설비용(표준공사비+해당 지역 용지비)에 건축 연면적을 곱해 부담금을 산정하며 여기에 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용과 다른 부담금을 공제해 준다. 정부는 기반시설 설치비용의 민간부담률은 30%가 넘지 않도록 설정할 방침이다.



8·31토지대책은 한마디로 토지를 사기도, 팔기도 어렵게 만들었다. 정부는 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화하기로 했다. 과표적용률을 2006년 20%포인트 상향 조정하고 2007년부터 매년 10%포인트씩 올릴 예정이다. 따라서 종부세는 2006년부터 공시가격의 70%, 2007년에는 80%, 2008년에는 90%, 2009년에는 공시가격 100%를 과세표준으로 적용한다. 종부세 과세방법도 인별 합산에서 가구별 합산으로 바꾸고 기준금액도 공시지가 6억 원에서 3억 원을 넘는 토지에 대해 종부세를 부과하기로 했다. 종부세 세부담상한도 종전 전년대비 1.5배에서 3배로 확대하기로 했다. 정부는 2009년까지 종부세 과세대상 비사업용 토지에 대한 평균실효세율 1%수준을 달성할 것으로 예상하고 있다.



토지에 대한 양도세도 크게 늘어난다. 양도세 과세를 2006년부터 실거래가로 부과한다. 현재는 개인의 경우 1년 미만(양도세율 50%)이나 미등기시(70%)만 실거래가로 과세하고 있으며 2년 이상 보유(9-36%)나 1-2년 보유(40%)는 공시지가로 과세했다. 정부는 2006년부터 비사업용 나대지나 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대해 실거래가로 과세할 예정이다. 2007년부터는 모든 토지 양도에 대해 실거래가로 전면 전환한다는 방침이다. 비사업용 나대지 등에 대해서는 1가구 3주택에 부과되는 세율인 60%를 적용한다. 또 장기보유특별공제(양도차익의 10-30% 공제) 적용을 배제할 계획이다. 법인의 경우도 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 비사업용 나대지, 잡종지와 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지에 대해 법인세와 특별부가세 30%를 부과하기로 했다. 따라서 법인세 25%와 특별부가세 30%를 합하면 모두 55%가 부과된다. 정부는 매물 유도를 위해 비사업용 나대지 등에 대한 양도세 강화는 1년 간 유예기간을 줘 2007년부터 적용할 방침이다.



재건축·재개발 입주권도 주택이다

2006년부터 재건축·재개발 아파트에 대한 조합원 입주권(분양권)이 과세된다. 이번 조치로 서울 대치, 개포, 고덕 등 주요 재건축시장과 재개발 구역에 일대 폭풍이 휘몰아칠 전망이다. 2005년 현재 재건축 사업이 진행되고 있는 곳은 현행 조건(입주권을 주택 수에 포함시키지 않는 것)이 그대로 유지되지만 2006년부터 재건축·재개발사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 주택으로 간주된다. 또한 2005년 이전 재건축사업의 입주권을 2006년 이후 새롭게 취득할 경우도 주택 수에 포함시킨다.

이번 조치는 재건축·재개발 아파트의 조합원 입주권에만 적용된다. 일반 분양권(신규주택 분양권)은 계속해서 주택이 아닌 채권(완성된 아파트를 받을 권리)으로 간주한다는 얘기다. 따라서 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 늘지 않는다. 재건축·재개발에 들어간 토지지분은 사업용 토지로 간주돼 다른 주택과 분리 과세된다. 전문가들은 이번 조치로 조합원 입주권을 매수하려는 수요는 줄어드는 반면 양도세 증가를 피하기 위해 매물을 내놓는 경우는 늘어날 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 8·31대책으로 약세를 보이고 있는 주요 재건축단지의 시세도 더욱 하락할 것으로 내다보고 있다.



송파신도시 건설 등 공급도 늘린다

8·31대책에 포함된 주택공급 분야 대책은 단순한 '산수'에서 시작된다. 정부는 2006년부터 2010년까지 5년 동안 수도권에서 필요한 주택을 연 30만 가구로 잡았다. 수도권 가구 증가에 따라 15만 가구, 소득증가에 따라 5만 가구, 자연스럽게 허물어지는 주택을 대체하는데 6만 가구가 각각 필요하다는 계산이다. 이에 덧붙여 오는 2012년까지 주택보급률을 112%로 끌어올리기 위해서는 4만 가구의 잉여분이 필요할 것으로 보고있다. 문제는 매년 수도권에서 공급 가능한 주택수가 24만 가구에 불과하다는 점이다. 매년 6만 가구가 부족한 셈인데, 1만 가구는 뉴타운 등 도심지 광역개발 활성화 등을 통해 그럭저럭 조달할 수 있을 것이란 전망이다. 결국 실제 모자란 주택은 연 5만 가구인데 매년 5만 가구를 지으려면 300만 평씩, 5년 동안 총1,500만 평의 택지가 추가로 필요하다는 게 정부의 계산이다.



5년 동안 추가로 필요한 공공택지 1,500만 평 중 200만 평은 송파신도시를 통해 조달된다. 나머지 1,300만 평 중 1,000만 평은 현재 개발이 진행 중인 기존 택지지구 주변을 확대 개발하는 방식으로 마련할 계획이다. 1,000만 평이면 총 14만 가구를 지을 수 있는데, 이중 6만 가구는 전용면적 25.7평 초과 중대형 평형으로 짓는다는 계획이다. 현재 거론되고 있는 곳은 김포신도시, 양주·옥정지구 등 4-5곳에 이른다. 관계 부처간 협의가 마무리되지 않아 8·31대책 발표에는 포함되지 않았지만 파주 등 2기 신도시와 오산 세교·궐동지구가 후보지로 거론되고 있다.



앞으로 5년 동안 수도권에서 필요한 중대형 주택은 매년 8만3,000가구인데, 이중 공급 가능한 물량은 6만 7,000가구에 불과한 실정이다. 결국 매년 1만 6,000가구의 중대형 주택이 모자랄 것으로 예상된다. 정부 방침은 모자란 것보다 훨씬 많은 물량의 중대형평형 아파트를 공급하겠다는 것이다. 정부는 기존 택지지구에서 전용 25.7평 초과 중대형 아파트의 건설 비중을 현재 40%(면적기준)에서 50%로 상향조정하기로 했다. 정부는 또 중대형 아파트가 3,100가구 늘어나는 판교신도시와 함께 인천 청라지구에도 중대형 아파트를 8,000가구에서 1만 6,000가구로 8,000가구 늘리기로 했다. 주무부처인 건교부는 '야심찬 공급계획'이 부동산 시장안정에 크게 기여할 것으로 기대하고 있다. 그러나 앞으로 5년 간 추가 조달해야 할 수도권 택지 1,500만 평 중 300만 평의 조달방안은 여전히 모호한 상태다. 5만 가구 공급계획이 확실하게 세워진 송파신도시에 관심이 더해지는 것도 수도권 주변에 '쓸만한 땅'이 없기 때문이다.



임대아파트 건설 등 서민 주거안정 어떻게

부동산 시장 안정을 제1 목표로 내세운 참여 정부는 주택이 투기 대상이 아닌 단순히 '사는 곳'이라는 인식 전환을 위해 대규모 임대주택 건설에 '올인'하고 있다. 특히 공급 측면에서는 2006년 분양되는 판교 공급물량 확대와 송파구 거여동 200만 평 미니신도시에서 최대 2만9,000가구 임대주택, 김포 ·옥정 등 4-5개 지구의 개발규모 확대 등 선택의 폭이 넓어질 전망이다. 판교의 경우 전체 공급주택 2만9,000가구 가운데 무려 절반에 가까운 1만 3,000여 가구를 임대아파트로 짓기로 했다 송파 신도시 역시 5만 가구 중 임대아파트 비중을 최소 50% 이상 확보하겠다는 게 정부 생각이다.



또 그 동안 '못 사는 사람이 사는 동네'라는 부정적 이미지로 인기가 없던 임대주택단지를 업그레이드하겠다는 방침이다. 일단 평형이 넓어진다. 판교·송파신도시 등 공영개발 택지에 공급되는 총 9,000가구 규모는 중대형으로 지어진다. 중대형 임대아파트는 정부가 8·31부동산대책에서 새로 도입한 제도로서 세입자가 주택공사 등 공공사업자와 일반 전세계약처럼 2년 계약하는데 일정기간 후 분양 전환되지는 않는다.



8·31대책은 국민임대주택을 지을 수 있는 그린벨트 해제 가능면적을 기존 30만평에서 50만 평으로 대폭 확대하고 추진중인 택지개발지구를 확대해 1,000만 평 규모 택지를 추가로 공급한다는 계획을 담고 있다. 현재 개발계획을 확정하지 않은 김포, 이의 등 2기 신도시와 고양 삼송, 남양주 별내, 양주 옥정 지구 등에 적용될 전망이다. 서울 강남권과 가까운 우면 2지구 15만 3,000평은 국민임대주택단지 예정지구로 지정됐다. 국민임대주택 1,955가구를 포함해 총 2,918가구가 지어져 오는 2008년 하반기부터 공급될 예정이다.



이번 종합대책에서 무주택자들을 위한 방안은 주로 대출 확대, 금리 인하 등 금융 지원에 집중돼 있다. 2005년 10월에 지난 2001-2003년 인기를 끌었던 생애 최초 주택구입자금 대출이 부활된다. 처음 주택 구입을 하는 사람에 한해 전용면적 25,7평 이하 주택을 구입할 경우 시중 금리보다 훨씬 저렴한 이율로 구입자금을 빌려주는 제도다. 저소득 근로자는 서민 주택구입자금 대출을 눈여겨볼 필요가 있다. 연소득이 2,000만 원 이하든지 1억 5,000만 원 이하 주택을 구입할 경우 이율을 1%포인트 낮춰주는 혜택이 있다. 비투기 지역 전용면적 25.7평 미만의 집 구입에는 담보대출 한도를 상향조정해 주는 모기지보험제도가 도입된다. 청약제도는 현 상황에서 내집 마련 확률이 적을 수록 우선 순위를 주도록 하는 등 대폭 개선 될 전망이다. 무주택기간이나 소득, 자산, 가구 현황 등을 고려해 서민들이 이번 제도를 통해 혜택을 받을 수 있도록 조정한다는 방침이다.



뉴타운 개발 강북이 바뀐다

이번 8·31대책에는 관심을 모았던 강북 광역·공영개발과 뉴타운 등 이른바 '도심광역 재개발'의 전체 방향도 제시됐다. 노후 단독주택지구를 정비하는 재개발 사업은 최근 10년 간 서울시내에서 건립된