강남부자들의 7:3 돈 관리법을 배워라

서문 - 왜 강남부자들의 돈 관리법에 주목하는가



미국 부자들과 한국 부자들의 가장 큰 차이점은 전체 자산에서 금융자산과 부동산이 차지하는 비율이다. 한국 부자들은 금융자산과 부동산이 3 대 7의 비율로 구성되어 있는 반면 미국의 부자들은 7 대 3으로 금융자산이 차지하는 비율이 높다. 한국과 비슷한 환경을 가진 일본도 과거에는 금융자산과 부동산의 비율이 3 대 7이었지만, 1990년에 들어 부동산 거품이 붕괴되면서 점차적으로 부동산에서 금융자산으로 옮겨가고 있다. 각 나라의 경제 상황을 비롯한 여러 가지 요인에 기인한 결과이지만, 선진국으로 갈수록 부동산보다 금융자산이 많다는 점은 묵과할 수 없는 사실이다. 보통사람들은 5 대 5 투자를 선호한다. 절반은 이곳에, 나머지 절반은 저곳에 투자하는 것이다. 그러나 투자는 확률 게임이므로 성공 확률이 높은 곳에 더 많이 투자해야 한다. 어느 한군데에 투자액을 모두 투자하면 위험이 너무 크다. 또 5 대 5로 투자하더라도 한쪽에서 5만큼 성공하더라도 다른 한쪽에서 5만큼 잃게 되어 수익을 얻기가 어렵다. 따라서 부자가 되려면 7 대 3의 투자 원칙을 지킬 것을 권한다.

1장 강남부자들은 '더 벌기'보다 '확실한 관리'에 힘쓴다



부자들의 순자산은 얼마나 될까

필자가 만난 부자들은 대부분 총자산에서 총부채를 뺀 순자산이 평균적으로 약 40억 원대다. 토지의 경우에는 개별공시지가를 적용했고, 건물의 경우에는 국세청 기준시가를 적용한 기준이다. 때문에 실거래가 기준으로 계산하면 부자들의 순자산은 40억 원대를 훌쩍 뛰어넘을 것이다. 부자들이 자산을 형성한 주요 경로를 살펴보자. 이미 짐작하고 있는 것처럼, 가지고 있는 부동산의 가격이 상승하는 등 부동산투자로 부를 축적한 경우가 약 26퍼센트를 차지해 가장 많다. 그 다음이 의사나 변호사 등 전문직에 종사하여 부를 창출한 경우가 약 24퍼센트다. 흥미로운 점은 제조업체를 운영하는 등 사업을 통해 부를 축적한 부자는 약 10퍼센트에 불과하다는 사실이다. 부동산 투기 등의 비정상적인 재테크 열풍이 불고, 대한민국의 모든 부모들이 자식을 의사나 판검사를 만들기 위해 사활을 거는 이유가 여기에 있다.



순자산은 그렇다 치고 부자들의 월 평균 소득은 대체로 얼마나 될까? 필자가 만난 부자들 중 월 평균 소득이 1천만 원 이상인 경우가 70퍼센트가 넘는다. 이들 중 주 소득원이 본인에 한정된 경우는 50퍼센트에 불과하며 나머지 50퍼센트는 본인과 배우자가 함께 일해서 발생되고 있는 소득이다. 물론 배우자가 벌어들인 소득 비중은 천차만별이다. 여기서 중요한 것은 부자가 되기 위해서는 부부가 함께 열심히 일해야 한다는 것이다. 순자산 40억 원 이상을 가지고 있는 부자들의 경우 급여 생활자는 극히 일부에 불과했다. 조사결과에 따르면 부자들의 주 소득원은 사업을 통해 발생되는 경우가 절반을 넘는다. 여기서 사업이란 제조업체 경영 등의 단순한 사업뿐만 아니라 의사, 변호사 등의 전문직 종사와 투자사업을 포함한다. 평범한 급여 생활자로서는 부자 되기가 힘들다는 것이다.



강남부자들은 3 : 7로 돈 관리한다

많은 사람들이 부자들의 자산 구성에 관심을 갖는 것은 무엇 때문일까? 한마디로, 부자들이 좋아하는 자산 형성 수단을 따라하고 싶기 때문이다. 자산은 크게 부동산으로 대표하는 실물자산과 금융자산으로 구분할 수 있는데, 한국 부자들의 자산 구성은 대략 금융자산과 부동산이 3 대 7의 비율로 이루어져 있다. 여기서는 먼저 금융자산에 관한 구성 현황을 살펴보자. 부자들은 평균적으로 금융자산을 100이라 하면 약 45를 은행에 예적금 형식으로 넣어두고 있으며, 주식에 20, 보험에 15, 기타 채권과 펀드에 20을 투자하고 있다. 이는 금융자산을 운용할 때 은행의 예적금과 같은 안정성 있는 금융상품을 선호하고 있다는 것을 보여준다. 하지만 금융자산이 증가할수록 안정성 있는 상품에 투자하는 비중은 줄어들고, 반면에 위험이 다소 높은 주식과 펀드, 채권의 투자 비중이 증가하는 모습을 보인다. 이러한 결과를 "부자가 되기 위해서는 부자의 습성을 따라야 한다."라는 논리에 적용해보자. 결국 돈을 벌기 위해서는 '모험'이 필요하고 모험을 하기 전까지는 안정적인 수익 운영이 필요하다는 결론에 이르게 된다.



높은 수익보다 보전을 먼저 생각한다

보통사람들은 이렇게 생각한다. "부자들은 죄다 부동산 투기로 떼돈을 벌었거나, 운이 좋아서 부자가 된 것이다." 하지만 이런 오해는 글자 그대로 오해에 불과하다. 한국의 부자들이 가장 좋아하는 투자 대상은 바로 채권이며, 이는 객관적인 조사로도 입증된 사실이다. 장기간 투자와 보유가 가능하고 은행예금보다 더러 금리가 낮은 경우도 있지만 고정금리로 손해 볼 위험이 거의 없기 때문이다. 진짜 부자들은 가지고 있는 재산을 끝없이 부풀리기보다는 어떻게 하면 안전하게 지킬 것인가에 역점을 둔다. 이런 기준에서 본다면 채권보다 더 좋은 투자 상품은 없다. 실제 부자들은 여유자금으로 안정된 사업이나 채권과 같은 위험이 낮은 금융상품을 이용하며, 목돈이 생기면 그때서야 부동산이나 주식에 손을 댄다. 한국에서 부자가 된 사람들은 욕심은 있되 절제할 줄 아는 사람들로, 안정된 방법으로 성실하게 차곡차곡 재산을 모아나가는 끈기가 있다. 생활자산이라 할 수 있는 집부터 장만하고 각종 부채를 상환하는 순서로 자산관리를 해나간다. 그리고 충분한 여윳돈이 생겼을 때 위험 부담이 높은 부동산이나 주식 등으로 눈을 돌렸다.



돈 관리에도 인내와 절제가 필요하다

대부분의 부자들은 목돈을 만들기 위해 최소 5년 이상 중ㆍ장기 적금 상품에 가입한다. 왜 부자들은 중ㆍ장기 적금상품을 선호하는 걸까? 바로 '복리(複利)효과' 때문이다. 천재 과학자 아인슈타인도 세상에서 가장 힘이 센 것은 자신이 개발한 원자폭탄이 아니고 바로 '복리(compounding rate)'라고 말한 적이 있다. 만약 1억 원을 연 4퍼센트 금리로 각각 5년과 10년 동안 복리로 투자했을 경우를 가정해보자. 5년 후에는 이자만 약 2천1백60만 원이 되고, 10년을 맡겨둔 경우에는 이자만 4천8백만 원이 된다. 만약 금리가 조금 더 높은 연 5퍼센트인 금융상품에 투자했다면 사정은 크게 달라진다. 5년 후에는 이자만 약 2천7백60만 원이 되며, 10년 후에는 약 6천2백80만 원으로 불어난다. 결국 장기적인 저축과 투자를 했을 때 투자수익을 극대화하며 목돈을 만들 수 있는 기회가 그만큼 많아지는 것이다. 그러므로 장기상품에 투자할 때는, 조금이라도 금리가 높은 상품을 찾아내는 것이 중요하다. 그렇지 않다면 세제 혜택이 있는 금융상품에 가입해 세금 공제 후 금리를 높일 수 있도록 노력해야 한다.

필자는 여유자금을 운용할 때 다음의 두 가지 원칙은 반드시 지킬 것을 권한다. 첫째, 무조건 포트폴리오에 입각해서 운용한다. 금융상품 포트폴리오에는 정기예금, 주식, 채권, 펀드, 수익증권, 연금, 그리고 기타 특수 금융상품 등이 다양하게 포함되어야 한다. 금리가 높다고 무조건 한두 개의 금융상품에 올인 하는 투자 방식은 극히 위험하다. 혹시나 하는 기대를 가지고 단기상품으로만 여유자금을 운용하다가는 넉넉한 물을 담을 수 있는 큰 그릇을 만들지 못하게 된다. 둘째, 금융상품의 종류를 다양하게 구성하는 것도 중요하지만 상품의 만기도 다양하게 분포시켜야 한다. 예를 들어, 은행권의 MMDA(Money Market Deposit Account, 시장금리부 수시입출금식예금상품)과 같이 6개월 미만의 초단기 상품을 비롯해서 현재 제도권 안에서 활용 가능한 1년 만기, 3년 만기, 5년 만기, 10년 만기 등으로 여유자금을 분산해서 투자하는 것이 필요하다.



앞서 말한 두 가지 원칙만 잘 지킨다면 그렇지 않은 경우보다 더욱 높은 수익을 보장받을 수 있다. 아울러 금리에 민감하지 않고 여유롭게 자금을 운용할 수 있다. 왜냐하면 다양한 형태로 자금이 분산되어 있어서 수시로 만기가 도래할 때마다 또 다른 고수익 상품에 재투자할 기회가 생기기 때문이다.

부자 되기 첫걸음, 자산관리에서 시작된다

종합자산관리란 금전적 가치가 있는 개인 소유의 부동산과 금융자산을 총망라한 자산 구성의 문제점을 찾아내고, 소유자의 나이와 비전 등 여러 가지 특성을 고려하여 중장기적인 대책을 세워가는 자산관리기법을 말한다. 한마디로, "숲을 먼저 보고 나무를 본다."라는 개념과 같다고 할 수 있는데, 개인이 갖고 있는 전반적인 자산 구성의 특성과 그 형태에 따라 장기적인 전략을 마련하는 것은 물론, 개별 자산의 운용방법까지 선택한다. 단순히 개별 부동산이나 금융자산의 운용방법에 한정되는 소극적인 자산관리와는 완전히 다른 개념이다. 종합 자산관리의 범위는 광범위하다. 투자와 관련된 자산 구성, 즉 포트폴리오(portfolio) 분석과 위험 노출 분석뿐만 아니라 상속설계, 세무전략설계, 라이프 플랜 설계와 분석, 보험 분석, 그리고 자녀 교육 플랜 등 다양한 분야를 포괄하고 있다.



종합자산관리라는 개념이 일반인들에게는 다소 거리가 멀게 느껴질 수 있으며, 재산이 많은 부자들에게나 필요하다고 생각할 수 있다. 그러나 분명히 말하자면 중산층 정도의 자산을 보유하고 있다면 종합자산관리가 반드시 필요하다. 전체적인 자산관리가 아니더라도 자신에게 필요한 부분에 대한 관리기법은 누구나 필요하기 때문이다. 제도적인 문제도 거리감을 갖게 하는 주된 요인이 되고 있다. 한국에서는 상당한 자금을 예치해두지 않으면 금융기관에서 VIP 대접을 받기 어렵다. 따라서 일반인에게는 금융기관에서 제공한다는 자산관리 서비스가 남의 일이 될 수밖에 없는 것이다. 그러나 자신이 VIP 고객이 아니라고 해서 실망할 필요는 없다. 이 책에서 필자는 그동안 여러 부자들을 대상으로 자산관리 서비스를 제공하면서 축적한 노하우를 있는 그대로 정리해두었다. 특별한 전문가의 직접적인 도움 없이도 스스로 자산관리에 대한 개념과 방법을 터득하는 데 큰 도움이 되리라 믿는다.



오래 사는 위험에도 대비하라

자신의 은퇴시기를 인위적으로 정해놓고 얽매일 필요는 없다. 은퇴시기를 언제라고 정해놓는 것은 스트레스만 가져다줄 뿐이다. 순리대로 살면서 건강이 허락될 때까지 삶을 즐기며 살아가는 것이 바람직하다. 은퇴하고 싶으면 자신의 일에 투자하는 시간을 줄이는 등의 방법을 택하면 된다. 완전한 은퇴는 오히려 생활의 리듬을 깨뜨릴 수 있다. 부자들은 건강이 허락되는 한 은퇴한 후에도 반드시 일을 한다. 하다못해 공익재단 등을 만들어 사회에 재산을 환원하는 일이라도 한다. 이에 반해 보통사람들은 갑자기 은퇴를 하고 나면 특별하게 할 일을 찾지 못하고 방황한다. 이것이 부자들과 보통사람을 구분 짓는 엄청난 차이다. 아무튼 나이가 들면 완전히 은퇴하겠다는 생각은 버려야 하며 젊어서부터 은퇴 후의 생활을 준비해야 한다. 아울러 은퇴 후에도 해야 할 일을 미리 만들어놓는 준비가 필요하다. 그 일이 비록 생계를 위한 것이라 할지라도 즐겁고 재미있으면 된다.



의사들은 인간의 한계수명이 120세 이상 될 것이라고 단언하고 있다. 우리 몸의 기능이 매년 0.5퍼센트씩 약해지고 있다는 의견도 있지만 최상의 건강 상태를 유지한다면 120세까지는 거뜬히 살 수 있는 시대가 다가오고 있다는 것이다. 현재 20~30대의 직장인은 60세에 은퇴할 경우 앞으로 30~40년 더 일해야 한다. 그때 가서도 건강하다면 지금까지 살아온 만큼 더 살아야 하는 것이다. 60세까지는 일자리를 잃지 않고 일했다고 해도 앞으로 60년을 놀면서 보내야 한다면 이는 결코 간단한 문제가 아니다. 건강하게 오래 산다는 것은 분명 축복이지만, 여기에는 전제조건이 있다. 바로 원하는 만큼 일할 수 있는 여건과 경제적 안정이다. 이 조건이 충족되지 않는다면 오래 산다는 것은 축복이 아니라 재앙이 될 수도 있다. 한국도 고령화 사회를 대비해 정부 차원의 근본적인 노후 대책이 마련되어야 한다. 그런 면에서 오래전부터 미국에서 운용되고 있는 '401(k)'와 유사한, 기업의 퇴직금을 연금으로 전환하는 기업연금제도가 2005년 말부터 실시되는 것은 매우 긍정적인 일이 아닐 수 없다.



2장 강남부자들이 진짜 부자로 대접받는 이유



당당하게 자산을 공개한다

오늘날의 부자들이 오픈 마인드를 갖게 된 데는 복잡해진 사회 환경이 결정적인 역할을 했다. 제대로 이해하기조차 힘든 각종 제도와 법이 복잡하게 얽혀 있을 뿐만 아니라 수시로 변하고 있다. 과거와는 달리 전문가들의 손을 빌리지 않고서는 세상을 살아가기가 수월하지 않게 된 것이다. 그래서인지 부자들은 여러 전문가 집단과 네트워크를 형성하고 유대관계를 갖는 것을 중요시한다. 인맥이 밑천이자 재산인 셈이다. 여기서 꼭 필요한 것이 바로 오픈 마인드다. 한국의 부자들이 정보 노출을 꺼릴 것이라는 우려는 쓸데없는 기우에 불과하다. 한국에서 만난 부자들은 거리낌 없이 자신들의 정보를 공개했다. 오히려 보다 정확한 분석을 위해 필요하다면 언제든지 다시 연락해달라는 주문까지 할 정도였다. 재무 상담을 받게 되어 고맙다는 말도 잊지 않았다.



삼고초려는 기본이다

부자들은 수시로 투자나 세무와 관련된 문제를 의논하고 자문을 얻을 수 있는 전문가들을 곁에 두거나 허물없이 지낼 정도로 친분을 쌓아둔다. 부동산투자에 성공하려면 제대로 된 부동산 전문가에게 양질의 정보를 얻은 후 정밀한 분석을 통해 최종 의사결정을 내려야 한다. 금융상품을 운용할 때도 마찬가지다. 필요할 때 스스럼없이 물어볼 수 있는 전문가 한두 명쯤 알아두는 것은 자산관리의 기본의 기본에 속한다. 부자가 되는 데 독불장군은 없다는 말을 실감할 수 있는 대목이다. 혼자만의 기술(?)로 부자가 되는 사람은 많지 않다. 부자들은 투자 물건을 찾아다니기 전에 먼저 전문가들을 물색한다. 어떤 사람을 만나느냐에 따라 성공과 실패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 필자가 만난 부자들 가운데 자신이 스스로 판단해서 사업이나 투자에 성공했다고 믿는 사람은 극히 드물며, '누군가'의 도움이 큰 힘이 되었다는 것이 한결같은 의견이다.



자신의 동물적 감각을 믿는다

부자들은 호기심이 많아 이를 충족시키기 위해 여러 가지 정보를 수집하고 분석한다. 상가투자에 성공한 J씨는 얼마 전에 차를 타고 가다가 눈에 띄는 좋은 길목에 상가 건물이 들어서는 것을 보고는 급히 차를 세우고 살펴보았다고 한다. "이런 장소에 빌딩이 들어선다면 1층에는 어떤 장사가 유망할까?" 자신과 직접적인 관련이 있는 건물은 아니었지만 돈과 관련되는 것이라면 본능적인 관심을 보였다. 언젠가는 자신에게도 비슷한 상황이 벌어질 것이고 그때 의사결정에 도움이 되도록 미리 훈련을 해두는 것이다. 부자들은 의외로 전문지식이 부족한 반면 '이렇게 하면 된다.'라는 동물적 감각은 누구보다 뛰어나다. 그렇다면 부자들의 동물적 감각이란 어떤 것일까. 그들은 먼저 경기주기를 읽어낸다. 인간사와 마찬가지로 경제는 항상 일정한 주기에 따라 움직이는데 이 주기는 단기ㆍ중기ㆍ장기적인 것으로 구분될 수 있다. 부자들은 부동산의 경우 4~7년의 주기를 갖고 있다고 생각한다. 주식투자에 성공했다는 부자들 역시 주식시장의 주기부터 파악한다.



그들의 부는 존경받을 만한 이유가 있다

부자가 되기 위해서는 역시 자기 사업을 해야 한다. 필자가 만난 부자들의 대부분은 자기 사업을 통해 재산을 모았다. 자기 사업을 한다는 것은 무엇을 의미하는가? 사업 실패라는 위험을 기꺼이 감수하려는 의지를 갖고 있다는 의미다. 여기서 질문을 던져보자. 이런 식으로 사업을 시작한 사람들이 어디 한둘인가? 수없이 많은 사람들이 하던 일을 집어던지고 새로운 일을 시작하지 않았던가? 몰라서