2005 부동산 大해부

이것이 2005 부동산시장 변수다

기업도시가 투자심리 부추길까 - 우성규(한국건설산업연구원 연구원)

기업도시를 500만 평 개발할 경우 19조 원에 해당하는 투자 증가와 29만개의 일자리를 창출하는 효과를 기대할 수 있다. 이뿐 아니라 수도권 집중 완화와 지역경제 활성화로 균형 있는 국가 발전에 기여 하는 등 간접적 효과까지 감안한다면 현재의 경제위기를 극복하고 도약을 위한 전기를 마련 할 수 있는 새로운 돌파구가 될 수도 있다. 정부는 이러한 경제계의 제안이 설득력이 있다고 판단해 기업도시의 건설 추진을 제도적으로 뒷받침하기 위한 가칭‘기업도시특별법안’을 내놓았다. 개발계획 단계부터 기업의 참여를 허용하고, 일정한 조건 아래에서 토지 수용권을 기업에 주며, 사업의 결과 조성된 토지 및 주택의 처분에서 자율권을 부여한다는 것이 주요 내용이다. 이 밖에 기업도시 내 교육기관 및 의료기관의 설립 제한을 완화하고 기업도시에 참여하는 기업체에 출자총액 규제의 예외를 인정하는 내용도 포함돼 있다. 그러나 아직 기업도시특별안의 미래는 불투명하다. 정부의 지원 노력과 달리 특정 기업에 대한 특혜시비 가능성 등을 들어 시민단체가 거세게 반대하고 있기 때문이다. 법안의 구체적 내용 확정을 두고 정부와 여당의 정책 조율이 제대로 되지 않아 오락가락하고 있는 부분도 시장의 불신을 조장하는 데 한 몫 하고 잇다. 그런데 우리의 국내 경제 현실을 돌아보면 안타깝게도 기업도시 추진에 대해 갑론을박할 수 있을 정도로 선택의 폭과 시간이 주어지지는 않는다. 이미 국내 경기는 내수침체의 장기화 조짐에 따른 힘겨운 숨을 헐떡이고 있고, 주택·부동산시장도 과도한 규제로 활기를 찾아볼 수 없는 지경이다.



빠른 시간 내에 전환점을 마련하지 못한다면 장기불화이라는 심연으로 다가서게 되리라는 것은 짐작하기 어렵지 않다. 기업도시의 추진은 기업의 이윤추구라는 사익과 지역발전이라는 공익적 요소가 어우러진 공동발전 프로그램이라 할 수 있다. 이처럼 기업도시특별법은 단순히 특정 기업의 이윤추구 범위를 넘어 국가 및 지역의 균형발전을 도모할 수 있는 실천적 대안이라는 점에서 원활하게 추진될 수 있도록 법과 제도가 마련돼야 한다. 이렇게 될 경우 건설경기나 주택·부동산시장에 경기회복에 대한 긍정적 신호로 작용할 수 있어 장기적 차원에서도 그 기여도가 적지 않으리라는 기대를 해보게 된다. 만일 여기서 정부의 미온적이고 편향적인 태도가 재계에서 충분히 불식되지 않을 경우 선뜻 투자에 나서기를 기대할 수 없다. 이뿐 아니라 향후 어떤 정책에 대해서도‘늑대와 소년’의 우화에서와 같은 학습효과로 인해 경제 위기의 극복이 더욱 어려워질 수 있다는 점을 정책 당국자들은 곰곰이 새겨볼 필요가 있다.



주 5일 근무제 꽃망울 피운다 - 김경래(OK 시골 대표)

주 5일 근무제 시행과 더불어 부동산 업계의 기대는 매우 컸고 지금도 기대를 걸고 있기는 마찬가지다. 기대가 크면 실망도 크다는 말이 있듯이 현재의 분위기를 보면 기대에 미치지 못하고 있다. 주 5일 근무제가 시행되면 가장 많은 혜택을 볼 것으로 예상됐던 곳은 휴양레저단지, 별장형 주택, 전원주택 등이었다. 특히 펜션과 같은 상품은 주 5일 근무제가 시행되기도 전에 인기를 끌었지만 막상 5일 근무제가 시작된 뒤의 체감 효과는 별로다.



주 5일 근무제가 기대에 못 미치는 것은 주 5일 근무제 자체의 문제가 아닌 주변상황에 그 원인이 있다. 가장 큰 원인은 전반적 여기침체에 따른 부동산 시장의 위축으로 경기가 밑바닥이다 보니 주 5일근무제의 효과도 덩달아 미진하다. 이 제도가 300명 이상의 중소기업으로 확대 실시되는 2005년의 상황은 더욱 좋지 않을 것이라는 전망이 나오고 있는 실정이다. 파급 효과를 제대로 보려면 우선 경기가 살아나야만 하는 것이다. 또 하나의 원인은 주 5일 근무제보다 더욱 관심을 끄는 이슈들이 즐비하다는 것이다. 2004년만 해도 신행정수도와 기업·혁신도시, 특구 등 다양한 재료들을 쏟아냈다. 투자자 입장에서는 이런 정부의 발표만 쫓아다녀도 힘에 부치는 실정이니 주 5일 근무제는 흡인력이 많이 떨어지게 되었다.



이렇듯 기대에는 못 미치지만 부동산 시장의 변화는 감지되고 있다. 우선 주말 도심 상권의 변화가 두드러지고 있다. 빌딩 지역은 주 5일 근무제로 주말과 금요일에는 손님을 찾기가 힘들어졌다. 직장인들은 금요일 오후부터 가족과 함께 보내기 위한 주말 계획이 잡혀 있기 때문에 대부분 집으로 향한다. 이처럼 상가의 가격이나 권리금 등 부동산 시세에도 많은 영향을 줄 것으로 예상된다. 지방 부동산들도 주 5일 근무제의 영향을 받고 있다. 시간과 경제적으로 여유가 많이 생겨 지방 토지에 관심이 높아진 것인데 이런 수요자들의 특징은 1억 원 미만의 소액 투자가 많고 실수요자가 늘어나는 것이다. 실수요자들은 전원·주말주택, 펜션, 주말농장용으로 구입해 직접 땅을 가꾸거나 좀더 장기적으로 정년퇴임 후 집을 지어 살겠다는 생각에서 찾는 사람들이 많다. 이런 사람들은 자신에게 얼마나 맞는 땅인가를 우선적으로 생각해 투자를 선택하게 된다.



주 5일 근무제의 수혜를 받기 위한 투자라면 관광이나 레저 관련 부동산 투자를 빼놓을 수 없다. 제주도의 경우 2005년 관광자원개발사업에 300억 원을 투입하겠다고 발표했다. 이 같은 투자 규모는 전년도보다 26%나 늘어난 것이며, 지난해 15곳 158억 원에 비해 무려 78%나 증가한 것이다. 이렇게 개발계획이 두드러지는 것도 있지만 지속적인 정책사업은 농산어촌 관광사업이다. 농림부에서 주 5일 근무제 등 관광수요의 증가와 관광 패턴의 변화에 맞춰 농촌·산촌·어촌의 관광자원화를 위한 정책에 심혈을 기울이고 있다. 노 대통령도 향후 10년간 농촌에 119조 원을 투자한다는 계획을 발표했다. 그 핵심은 농산어촌 관광에 있다. 이미 그린투어리즘마을, 산촌마을 등 개발사업들이 실제 진행되고 있으며, 도시인들의 여행 수요 증가에 따라 활성화되는 마을들도 속속 나타나고 있다.



주 5일 근무제 시행으로 전원주택과 펜션 시장이 수혜를 받을 것이란 예측에서 큰 변수로 작용하는 것이 종합부동산세다. 2005년부터 주택의 경우 국세청 기준시가로 9억 원 이상, 토지는 공시지가로 6억 원 이상, 사업용 토지 40억 원 이상은 종합부동산세의 과세대상이 돼 많은 세금을 내야 한다. 이렇게 되면 전원주택, 펜션을 소유하고 있는 사람들은 세금 부담이 가중된다. 이런 측면에서 보았을 때 앞으로 고급 전원주택 시장의 위축은 불가피하다. 왜냐면 주말주택이나 별장형 전원주택의 수요자는 대부분 도심의 고급 아파트를 소유한 경우가 많다는 점을 상기하면 고급 전원주택 시장 수요는 급락할 수밖에 없으며 가격 면에서 큰 것을 회피해 고급 전원 주택의 거래는 더욱 어려워지는 것이다.

주 5일 근무제의 투자처로 관심을 끄는 곳은 교통이 편리하면서 자연경관이 좋고, 레저 시설이 잘 갖추어진 곳이라 할 수 있다. 대표적인 곳을 꼽으라면 중앙·중부내륙·서해안고속도로가 지나는 지역을 들 수 있다. 스키장이 많은 강원도 평창 지역, 서해 바다를 끼고 있는 충청권 등도 있지만, 이런 곳은 이미 손을 많이 타고 가격이 만만치 않기 때문에 충주 쪽이 좋다. 내륙고속도로의 개통으로 수도권 진입이 훨씬 좋아졌고, 충주호·월악산 등 경관도 수려하다. 그러면서도 아직 저평가된 대표적인 지역이다. 중앙고속도로 원주 지역은 이미 투기바람이 불고 갔다. 하지만 제천을 경계로 하는 원주 신림면과 제천 백운면 지역은 치악산 줄기로 경관도 수려하고 가격도 만만한 편이다. 이 곳에서 강원도 내륙 쪽으로 좀더 들어가면 영월이 되는데, 영월과 원주의 경계 지역인 주천 일대도 주천강, 두산계곡, 법흥계곡 등 물과 산이 좋아 찾는 사람도 많고 가격도 비교적 저렴하다. 원주에서 제천을 단양이 되는데, 단양도 염두에 둘 만하다. 단양 팔경으로 유명세를 치르고도 있지만 장기적인 투자처로 권할 만하다.





불황기에도 집은 있어야 한다

전세금으로 집 장만될까 - 강현구(닥터아파트 실장)

2004년 4월 이후 집 값이 하락하면서 집을 가진 사람은 더 떨어지지나 않을까 노심초사다. 집을 사려는 사람도 마찬가지다. 어느 시점에 집을 사야하나? 특히 그 동안 서러운 전세살이를 하면서 열심히 저축해, 정말 어렵게 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 집을 고르는 타이밍을 잡는 것을 어렵다. 게다가 대출까지 생각하는 사람에게는 더욱 고민이다. 아파트를 구입할 때는 현재 자기가 가진 돈으로 어디에서 몇 평형대 아파트를 구입할 수 있을까 이다. 또한 특정 지역 아파트를 어느 정도의 자금이 있어야 손에 넣을 수 있는지도 궁금할 것이다. 확실히 하기 위해서는 철저한 사전조사가 필요하다.

내 자금에 맞는 아파트는? 서울의 예를 들어 살펴본다.

·1 억원 미만으로 아파트를 구입하기 원한다면

- 강북·노원구·은평구 (9,000만 원 안팎이면 20평 미만의 아파트 구입)

- 중랑구 (1억 원 안쪽으로 10평 아파트 구입)



·1 억에서 2 억원 대로 아파트를 구입하기 원한다면

- 강북·도봉·노원구 (1억 5,000만원 선에 20평 아파트 구입)

- 한강 이남에서는 강서·구로·금천 (1억 7,000만 원에 20평 아파트 구입)

= 성동·강동·용산·영등포·광진·양천구 등 인기 지역에서도 10평 대 소형 아파트 구입



·2억 원 이상의 아파트를 구입하기 원한다면 (우선 10평대 아파트는 모든 지역에서 구입 가능하다.)- 강동·성동·용산·양천구 (20평 아파트 구입)

- 성북·은평·동대문구 강북권은 (30평 아파트 구입)

- 아파트 값이 상대적으로 싼 중랑·노원·금천구 (40평 아파트 구입)



·3억∼4억 원 이상의 아파트를 구입하기 원한다면

- 서초구·송파구에서 (20평 아파트 구입)

- 광진·성동 마포구 등 한강변에 있는 곳은 (30평 아파트 구입)

- 동대문·중랑·구로구 (40평 아파트 구입)

- 성북·도봉·금천구 (50평 대형 아파트 구입)



이처럼 자신의 자금으로 찾아보면 원하는 아파트를 쉽게 찾을 수 있다. 여기서 우리는 고민에 휩싸이게 된다. 오를 수 있는 아파트를 사야 한다는 것이다. 단순히 생각하지 말고 좀더 들여다보면 "내가 살기 좋다" 라고 느끼는 아파트는 다른 사람도 똑같이 생각하기 때문이다. 다만 어느 것에 중점을 두느냐에 따라 선호도는 달라지만 교육, 교통, 쾌적한 환경들을 두고 선택을 한다. 성동구는 전반적인 침체 속에서도 아파트는 꾸준한 인기를 끌 전망이다. 개발 호재가 많기 때문이다. 왕십리 뉴타운이 본격적으로 진행되고, 2005년 4월에는 서울숲이 완공되며 2005년 10월 청계천 복원이 준공된다. 또한 2005년의 최대 관심 지역으로 꼽히는 판교신도시로 인해 벌써부터 주변 지역에 대한 관심이 증가할 전망이다. 판교 개발에 따라 해당 지역은 물론 성남과 용인 동천동·성북동·신봉동 등의 지역 선호도가 높아질 것으로 예상된다.



지하철이 개통되는 곳에 눈길을 주는 것도 필요하다. 중앙선 복선전철 구간은 2005년말 개통될 예정으로 청량리∼덕소 구간이다. 경원선 복선전철 구간은 2005년 운행될 예정으로 의정부∼주내∼동두천∼동안 구간이다. 경부선 복선화 구간인 수원∼병점 구간은 2003년 4월 개통됐으며, 병점∼천안 구간은 2005년 개통될 예정이다. 오리역까지만 운행하는 분담선도 죽전까지 개통된다. 부산에서는 지하철 3호선 대저∼구포∼수영동 구간이 개통되며 대구 2호선은 문양∼사월로 이어진다.



대단지 입주 예정 아파트는 안정적 투자처이다. 새 아파트 선호도는 점점 높아지고 있다. 선호도가 높아지고 있기 때문에 새 아파트와 헌 아파트의 서비스 차이도 커지고 있다. 새 아파트를 안목치수 적용, 발코니 확대로 기존 아파트보다 전용·서비스 면적이 넓다. 수납형 등을 갖춰 편의성을 높인 아파트가 많고, 올해 입주한 새 아파트는 원목 마루, 아투월 등 마감재의 고급화와 함께 단지 녹지비율을 높이는 등 주거환경 수준이 크게 높아졌다. 현재 부동산시장에 매수자가 우위를 차지하고 있는 만큼, 가격 조정을 통해 시세보다 좀더 싸게 살 수 있다는 것도 장점이다.





땅 제대로 알고 투자하라

큰 손 따라 하면 손해 없다 - 박합수 (국민은행 부동산 팀장)

부동산 투자에는 많은 위험이 따른다. 모든 투자가 그렇듯 위험과 수익은 비례하는 것이다. 하지만 조금만 더 검토하고 주의한다면 일반적 위험요인은 충분히 제거할 수 있다. 안정적으로 고수익을 챙길 수 있다. 이러 자면 앞서 투자한 사람의 경험담이나 이론을 분석하고 이를 자기 것으로 만들어야 한다. 오류와 시간을 충분히 줄일 수 있으며 이것이 성공투자의 열쇠다.



① 토지를 최고의 부동산 가치로 여긴다

부동산의 가장 기본은 토지다. 토지는 모든 부문으로 활용할 수 있는 용도의 다양성을 갖고 있고, 부자들은 무엇보다도 토지에 자신의 가치를 집중하고 있어. 그들은 사가나 아파트 등의 주거시설보다 땅을 더 큰 투자의 맥으로 생각하는 것이다.



② 부동산을 살 때는 모든 정보력을 동원해 철저히 검토 후 실행한다.

현대는 정보화 사회다. 정보력이 경쟁력인 것이다. 부자는 부동산 하나를 사는 것에도 모든 것을 동원해 정보를 파악, 검토한 후 행동한다. 대충 이 정도면 되겠지 하는 안일함이 아니라 몇 번이고 다시 가보고 요리조리 돌려놓고 생각하며 필요할 땐 컨설턴트의 도움을 받아서라도 의구심을 없앤 후 투자한다.



③ 부동산을 사 놓고 인내심을 가지고 기다린다.

간단하게 기대이익이 충족될 때까지 끈기 있게 기다린다. 한 번 산 물건에 대해서는 그 가치가 빛을 낼 때까지 인내심을 가지고 때를 기다린다는 것이다. 일희일비하지 않고 길게 보며 투자한다.



④ 부동산 중개업자를 조정한다.

중개업자들은 남을 잘 믿지 않는 성향이 있고, 접해 보고 검증해서 괜찮다고 인정하기 전까지는 쉽게 마음을 열지 않는다. 부자는 회사 또는 기타 조직에 별도의 부동산 도우미를 두고 있어 중개업자와는 거리를 둘 여유가 있으나, 보통사람은 중개업자를 어느 정도 친밀도 있게 알고 도움을 받느냐에 따라 투자수익에 엄청난 차이를 가져올 수 있다. 중개업자와 친하게 지낼 필요가 분명히 있다.



⑤ 거래 협상시 여유를 가지고 임한다.

상대방의 상태에 대한 분석을 한다. 조급해하지 않고 여유를 가지고 상대방을 탐색한다면 그 협상은 반은 이기고 가는 것이기 때문에 심리를 잘 활용할 수 있다. 매수시 매도자가 물건을 왜 파는가에 항상 관심을 가지고 그 약점을 찾으려 애쓴다.



⑥ 모든 검토가 끝나면 과감하고 신속한 결정을 한다,

한 번 정한 사항에 대해서는 추진력 있게 신속한 행동을 한다. 부동산 투자에서는 타이밍이 중요하다. 계약 일보 직전까지 가서도 뒤틀리는 경우도 많다. 우유부단함은 많은 기회를 놓치게 된다. 빠른 결정과 행동은 남보다 많은 먹이를 챙길 수 있는 선점의 효과가 있다.



⑦ 자기가 아는 지역(검증된 지역)만 투자한다.

투자 분위기에 휩싸여 움직이는 일은 결코 없게 된다. 전에 알고 있는 지역이나 검증된 지역 내에서 안정적 투자를 한다. 시류에 따라 철새처럼 움직이는 묻지마 투자는 있을 수 없다.



⑧ 대출을 선호하지 않는다.

일반인은 대출을 유효 적절하게 이용해 수익을 극대화하는 레버리지 효과를 활용할 필요가 있다. 부