재테크 IQ 확 끌어올리기

재테크 IQ 확 끌어올리기

조혜경 지음

아라크네/2004년 8월/299쪽/12,000원



1장 재테크 고수들에게 들어보는 투자 성공 사례

정부의 부동산 정책은 액셀러레이터

안정훈(37) 씨는 1998년 정부가 수도권 민간택지에 대한 분양가 자율화와 민영주택 분양가 자율화를 발표했는데도 부동산에 별다른 영향이 없자 경기 타계를 위해 부양책이 지속적으로 나올 것으로 확신하고는 공인중개사 자격증을 따기 위해 공부를 시작했다.

부동산이 하락하면 금융권에 담보로 제공된 부동산의 가치가 떨어지게 되고 이것은 금융권의 부실여신을 만들어 경기 침체의 폭을 깊게 만들게 된다. 정부 입장에서는 세수가 줄어들게 되어 재정 적자를 확대시키므로 강력한 부양책을 내놓게 마련이다. 이때 가장 보편적으로 내놓는 경기 부양책이 건설경기를 촉진시켜 실업률을 줄이고 내수를 부양하는 것이다. 즉 정부의 부동산 정책은 오토매틱 차량의 속도를 가속시키거나 감속시키는 액셀러레이터와 같은 역할을 한다. 부동산 시장이 침체되어 있을 경우에는 부양책을 내고 지나친 급상승과 과열이 나타나면 버블을 만들게 되므로 이를 조절하기 위한 정책을 펴는 것이다.

안씨는 공인중개사 자격증을 얻어 중개사무소에서 일하게 되었는데, 과연 안씨의 예상대로 부동산 경기는 활황세를 맞이했고 그는 2002년 가을에 독립하여 중개 물건 중 좋은 것들은 자신이 샀다가 되팔면서 단기간에 자산을 상당히 불렸다. 또한 경매에도 관심을 두어 현재 강동구에 2층짜리 상가 건물을 갖고 있다.

DJ 정부는 부동산 정책 기준을 부양에 맞춰 많은 규제를 풀고 부동산 투자를 권했다. 당시 부동산이 폭락하여 대형 건설사들까지 도산 위기에 처하고 수많은 사람들이 실업자로 전락하게 되자 타개책으로 마련한 것이 바로 부동산 부양 정책이었다.

송종석(40) 씨는 IMF 이전에 융자를 얻어 내 집을 마련했지만 IMF를 겪으며 이자가 폭등하고 집값이 하락하는 경험을 했다. 그 뒤 집값이 회복되고 정부가 부동산 억제책을 내놓는 듯하자 집을 팔아 전세를 살면서 분양받겠다는 계획을 세웠다. 그러나 송씨의 예상과는 다르게 부동산 값은 오르기 시작하여 송씨를 당황하게 만들었다. 현재 송씨는 판교 분양시 청약을 하기 위한 준비를 하고 있다.

송씨는 2002년 1월 강남의 아파트 값이 오른 데 대해 이상 과열이라며 강남의 오름세를 투기로 치부했다. 또한 기준시가 등을 조정하고 세무조사를 강화하겠다는 식의 대책들이 잇따라 발표되자 상투로 판단했던 것이다. 당시 상황을 살펴보면 강남, 목동, 분당 등 일부 지역만 가파르게 상승했고 전반적인 부동산은 IMF 이전 수준을 회복하지 못했으며, 전세 대란이 점차 심화되고 있는 상태였다. 또한 미국의 수입 철강 고율 관세 부과 등 무역 전쟁이 빚어질 가능성과 독자 생존이냐 매각이냐의 사이에서 갈팡질팡하던 하이닉스 문제가 경제 회복의 걸림돌로 대두되고 있었다. 게다가 대우차와 현대투신 등의 문제도 해법을 찾지 못한 상태였고 월드컵과 지방 선거 등을 앞두고 있는 시점이었다. 송씨는 부동산의 세부적인 정책만을 보았을 뿐 정부가 경기를 부양하면 했지 가라앉힐 수 있는 상황이 아니었다는 거시경제 측면의 상황을 염두에 두지 않아서 실패했던 것이다.

환율을 이해하면 부동산, 주식 매매 타이밍을 알 수 있다

흔히 낮은 금리와 함께 거래량이 증가하고 미분양 아파트 물량이 소진되면 대세 상승으로 판단한다. 반면 미분양 물량이 증가하면서 비수기에 매물이 증가한다거나 성수기인데도 거래가 한산하다면 시세는 떨어질 수밖에 없어 이를 대세 하락의 조짐이라 한다.

그런데 실물과 금융 부분의 관계를 정확하게 이해하면 부동산 투자시점을 좀 더 객관적으로 알 수 있다. 특히 환율을 통해 부동산의 바닥과 꼭지를 가늠해볼 수 있다. 1달러가 850원이었는데, 원화가치가 하락하여 1,500원이 되면 우리 입장에서는 수입을 줄이게 되지만, 외국인 입장에서는 우리가 수출하는 물건을 살 때 2달러를 줘야 살 수 있었던 것을 1달러만 주고 살 수 있게 되므로 수입에 대한 욕구뿐만 아니라 부동산에 대한 매입 욕구도 커진다. 그러나 큰 흐름에서 보면 보통 부동산의 바닥이란 경기 침체 상태에서 나오고 부동산의 상투는 경기가 활황세를 보일 때 나타난다. 원화가치의 하락은 경기가 나빠진다는 뜻이고 원화가치의 상승은 경기가 좋아진다는 신호이다. 그러므로 원화가치가 떨어지면 부동산 경기도 시차를 두고 가라앉으며 원화가치가 오르면 부동산경기 또한 시차를 두고 상승하게 마련이다.

평균적으로 경기와 부동산은 1반기, 즉 6개월의 시차를 가진다고 한다. 그러므로 원화가치가 많이 하락했다가 서서히 상승하는 시점을 부동산도 바닥을 치고 서서히 오르는 단계로 이해하고 원화가치가 한껏 올랐다가 추세적으로 빠지기 시작하면 부동산이 상투를 쳤다고 이해해도 무방하다.



2장 경제 IQ 높이는 방법

경기 순환에 따라 돌아가는 주가, 부동산, 환율, 금리

금융시장이 개방된 상태에서 투자를 늘릴 것인지 줄일 것인지를 결정하기 위해 환율이나 채권에도 관심을 가져야 한다. 그래야만 금리를 예측할 수 있고, 또 큰 흐름을 읽을 수 있다. 금리가 하락하면 시중의 유동성이 좋아져 주가가 오르고, 금리가 상승하면 시중의 유동성이 줄어 주가가 떨어진다고 알려져 있지만 실제로 주식이나 부동산 투자를 일으키는 요인은 경기 상황이다. 따라서 경기 상황과 여러 변수들의 함수 관계를 정확하게 이해하는 것이 적절한 투자 시기를 가늠하는 데 도움이 된다.

크게 바라본다면 경기 상승은 금리 상승을 일으키고 경기 하강은 금리 하락을 일으킨다. 경기 상승은 원화가치 상승을, 경기 하강은 원화가치 하락을 일으키므로 원화가치 상승은 금리를 상승시키고 원화가치 하락은 금리를 하락시키게 된다. 즉 상승이든 하락이든 약간의 시차가 있지만 변곡점에 이를 때까지 주가는 금리와 같은 방향으로 움직인다. 경기가 호전되는 시기에는 금리와 주가가 함께 오르고 경기가 침체되면 금리와 주가도 함께 떨어지는 상황이 나타난다.

* 주가와 환율이 경기에 선행하는 이유

경기 순환의 원리에 따라 주가와 환율은 경기에 선행하게 된다. 보통 소득이 줄게 되면 지출을 줄이게 마련이다. 기업들도 마찬가지이다. 경기가 침체되는 근본 원인은 기업들의 이익이 감소하는 것이므로 기업들은 각종 지출을 줄이고 설비 투자도 줄인다. 경기가 침체를 벗어나 회복하기 위해서는 기업이나 가계의 투자 심리와 소비 심리가 살아나 기업들의 이익이 증가하여 개인들의 취업률과 소득 증가가 동시에 이루어져야 한다.

금리 하락이 계속되고 경기침체가 이어지는 어느 순간 주가가 뚜렷한 이유도 없이 지속적으로 상승하는 현상이 벌어지는데, 이를 주식시장에서는 유동성 장세라고 부른다. 유동성 장세와 침체기에 잠깐 반등하는 장세는 성격 자체가 다르다. 유동성 장세는 경기 회복의 선행지표이지만 잠깐 반등하는 장세는 하락한데 따른 반발로 기술적 반등이라 한다.

다수의 개인 투자자들은 체감 경기에 민감하지만 전문가들은 객관적인 수치를 살펴보기에 경기가 호전될 기미가 보이면 투자를 늘려 유동성 장세를 만들어낸다. 우리나라의 경우 수출 의존도가 높기 때문에 수출이 줄면 경기 침체에 빠진다. 경기 침체 상태가 이어지다가 어느 순간부터 수출이 증가하는 현상이 나타나게 된다. 그 비밀은 바로 환율에 있다. 환율은 그 나라의 경제 상황을 반영하는 것으로 경기가 침체되면 화폐가치도 떨어져서 수출 가격이 낮아지게 된다.

경기 하락은 소득이 준다는 것을 의미하므로 신용불량자들이 증가하고 부동산 가격을 하락시켜 금융권에서는 부실 채권이 늘어나게 되며 오르던 금리는 경기 위축으로 하락한다. 이런 원리로 주가와 환율은 경기 선행지표로 작용한다. 그런데 경기 상황이 실질적으로 좋지 않은데도 외국인 투자자금이 국내에 유입되어 주가를 끌어올리고 원화가치가 오르는 경우도 있다. 세계 경제가 동반침체된 경우 우리의 경제가 주변의 다른 나라들보다 상대적으로 좋을 때 나타나는 상황으로 항상 주변국들과의 관계도 살펴보아야 한다.

* 경기와 주가, 그리고 부동산의 관계

주가가 오른다는 것은 기업경기가 좋아짐을 의미하므로 개인들의 소득이 증가한다. 소득이 증가하면 주택 마련 또는 조금 더 좋은 집으로 옮겨가려는 수요가 증가한다. 따라서 주택경기가 상승하면 집을 지을 택지가 필요하여 택지가 오르기 때문에 토지 시장이 영향을 받는 구조를 가지고 있다. 주가가 떨어지는 경우는 기업의 이익이 줄어 기업 경기가 하락하는 것이므로 반대현상이 나타난다. 주식이든 부동산이든 투자를 하기 전에 경기에 대해 이해해야 하고 투자 결정에 영향을 미치는 금리를 예상할 수 있어야 한다.

* 채권을 이해하면 금리를 예측할 수 있다

채권의 수익률은 금리에 연동되어 발행되므로 금리가 올라가는 추세면 낮은 금리로 발행된 기존 채권을 팔고 높아진 금리에 맞춰 신규 발행되는 채권을 사는 것이 유리하다. 따라서 기존 채권을 팔아 주식에 투자하여 금리가 충분히 올라갈 때까지 기다린다. 금리가 하락하는 추세라면 금리가 높을 때 발행된 기존 채권을 사는 것이 유리하기 때문에 주식을 팔아 채권에 투자한다. 주가와 금리의 방향이 100% 일치하지 않지만, 정상적으로 경제 시스템이 돌아가는 경우에는 주가와 금리는 같은 방향으로 간다. 이런 이유로 채권과 금리는 반대로 움직이고 채권과 주식은 대체 투자 상품이라 한다.

* 재테크 수단 간의 연관성을 이해하자

부동산에 투자하더라도 주가와 금리, 환율과 유가 등에 관심을 가져야 돈의 흐름을 제대로 파악할 수 있고, 주식에 투자한다 해도 부동산과 채권 등의 흐름을 파악해야 한다. 실물 경제 부문보다 금융 경제 부문이 커지고 정보가 발달할수록 금융 부문의 비중이 실물 경제를 심하게 자극한다.

재테크는 정부의 정책이나 국내 금융시장 영향을 받으며 실물 경제의 상승을 견인하기도 하고, 때로는 실물 경제의 성장을 자극하기도 한다. 일반적으로 주식시장은 경기에 선행하고 부동산시장은 경기에 후행한다. 주식은 현재의 이익은 물론 미래의 상황까지 반영하여 움직인다. 따라서 경기가 좋아질 가능성이 있으면 상승하게 된다.

금융시장 개방으로 국내 사정이 전세계적으로 영향을 미칠 수 있으며, 동시에 다른 나라에서 벌어진 일이 우리나라와 개인에게까지도 파급 효과를 미칠 수 있다. 세계 실물경기의 동조화가 점점 높아지는 데다 각국의 금리 등 경제정책이 유사해지고 있어 각 나라의 투자가들이 경제 변수에 비슷한 반응을 보이는 환경으로 변모하고 있다. 게다가 국제 자본이 국경 없이 넘나들며 끼치는 영향력이 커지고 있어 일반인들의 재테크 성패가 과거와는 달리 세계 경기와 국제 자본의 유출입에 연동되어 있는데도 많은 사람들의 경제 마인드는 제자리만 맴돌고 있다. 은행 금융상품, 주식, 채권 같은 금융자산과 실물자산인 부동산 등 경기 상황에 맞는 적절한 투자법인 멀티 투자를 구사하기 위해서는 특정 수단에만 집착하지 말고 넓은 시각으로 경기 흐름을 잘 이해하여 추세와 상황에 따라 카멜레온과 같은 투자 마인드를 기르는 것이 중요하다.



3장 경제 흐름을 재테크에 적용하기

머리만 복잡하게 하는 따분한 책은 집어던져라

기법과 주가 차트에 관한 책들은 많다. 그러나 그런 책들을 읽고 당신은 얼마나 실전에서 도움을 받았는가? 주식을 하기 위해서는 가치 분석과 기술적 분석을 병행하여 투자하는 것이 필요하지만 매번 상황이 다르기에 비슷한 패턴은 있어도 동일한 패턴은 없다. 그리고 차트는 과거를 보여줄 뿐 미래를 보여주지는 않으므로 이를 너무 맹신해 주가가 차트를 움직이는 것인지 차트가 주가를 움직이는지 혼란에 빠지기보다는 그냥 참고 자료로만 봐야 한다.

개인 투자자들에게 간혹 “당신은 얼마나 공부하셨습니까?”하고 질문하면 다수는 차트 공부한 것을 말하며 차트를 완벽하게 이해하는 것이 가장 중요하다고 말한다. 그도 그럴 것이 매스컴에서 주식 투자로 성공했다는 사람들이 한결같이 그래프 등 기술적인 분석 내용을 설명하고 있기 때문이다.

가장 최근의 버블 사례로 꼽히는 1999년에서 2000년 사이에 전세계적으로 IT와 컴퓨터 관련주들이 폭등했던 때를 살펴보자. 차트에서 과열 신호가 나타나기도 했지만 주식 거래량도 풍부했고, 주가의 단가나 중장기 이동 평균선이 정배열되어 아주 좋은 모습들을 보여주었으나 순식간에 폭락하고 말았다.

그 원인은 첨단주의 상승 배경에 있다. 밀레니엄버그(Y2K)라 불리던 공포심에서 촉발된 컴퓨터 서버들의 교체 붐과 동시에 인터넷과 무선 통신이 확산되어 폭등하는 과정에 기대감이 얹혀 만들어진 세기말의 작품이었다. 컴퓨터 보급 초기 단가를 낮추느라 연도 표시 네 자리 중 마지막 두 자리만을 사용하여 2000년이 되면 다수의 컴퓨터 서버들이 1900년과 2000년을 같은 날로 인식하여 대혼란이 일어날 것으로 예상했다. 그 과정에서 수많은 컴퓨터 서버들과 컴퓨터들이 교체되는 과정에 관련 산업들의 이익이 증가했다. 그런데 별다른 사고 없이 2000년대로 접어들었고, 고가의 기계일수록 한번 교체하면 상당 기간 교체하지 않으니 수요가 줄어 거품이 꺼지는 것은 당연한 사실이다. 상승 배경이나 버블이 생겨나는 심리를 예측하려고 했다면 관련주의 상승에 따른 하락을 예상할 수 있었다고 본다.

주식을 하기 위해서는 국제 자본들의 힘과 범위가 커진 데 따른 세계경제와 유동성을 이해한 뒤 거시경제와 정치 상황 및 향후 전개될 트렌드를 알아야 한다. 그것이 돈이 흘러갈 길목을 지키는 방법이다. 기본 차트 이외의 복잡한 전문가 영역의 차트를 외우고 있을 시간에 차라리 경영과 거시경제, 사회학, 심리학, 역사 등 다양한 지식들과 사고가 담겨 있는 책을 꾸준히 읽다 보면 시야가 넓어져 투자자로서의 안목을 넓힐 수 있다. 그밖에도 산업의 흐름은 그 시대에 따라 흥망성쇠를 달리하는 것이므로 오늘 현재의 주요 산업뿐만 아니라 앞으로 다가올 산업에 대해서도 충분히 이해하는 것이 중요하다. 여기에서 조금만 관심을 넓혀 주변에서 최근에 무엇이 잘 팔리는지, 사회 전반의 심리가 어떠한지 등에 대해서도 알아보는 것이 시장 심리에 휘말리지 않는 힘이 된다.

주가란 우리 삶과 동떨어져 움직이는 것이 아니다. 기본적으로 이윤을 창출하는 회사의 주가가 오르고 가치가 있다. 주가는 먼 미래의 이익을 반영하는 것이라기보다는 빠른 시일 안에 찾아올 이익을 반영한다. 이익이 나는 곳을 따라다니는 자본들의 속성을 이해하고 상승이 일어나는 것의 원인을 이해하기 위한 스스로의 생각을 키워나간다면 남에게 의존하는 습성을 깨고 한 발 더 나아가 예측할 수 있는 힘이 키워진다.

일반 가계의 안정성에 문제가 생겼다

IMF는 기업들의 단기 부채가 증가한 데 따른 기업의 위기였다면 현재 내수 침체의 원인은 개인의 부채 문제로 봐야 한다. 내수 침체로 인해 중소기업들은 어렵지만 대기업들의 경우 과거 어느 때보다 기업 실적이 좋고 부채 비율도 낮아 예상하지 못한 돌발사태가 벌어지지 않는 한 IMF와 같은 위기를 촉발시킬 가능성은 거의 없다. 그러나 개인과 가계의 안정성에는 치명타를 가할 수 있다. 빚이 늘어나 급격한 유가 상승 같은 금리를 인상시키는 요인이 나타나면 많은 가계가 위험에 노출될 수밖에 없다.

우리나라 가계의 금융 부채 비율은 거의 50%로 미국,영국,일본 등 주요 선진국들의 금융 부채 비율에 비하면 거의 배에 가까운 수치를 보여 부채가 많다는 것을 알 수 있다. 또한 빚을 갚을 수 있는 능력을 나타내는 개인 가처분 소득 대비 금융 부채 비율은 수치상으로는 일본과 비슷하지만 개인의 소득 대비 이자 부담 비율은 일본이나 미국 등에 비해 월등히 높다. 상대적으로 빚을 갚느라 생활의 여유가 없음을 알 수 있다. 게다가 소득의 일정 부분을 원리금으로 상환해야 하기에 씀씀이를 줄여 내수 침체가 일어나게 된다. 이것은 또 경기를 죽여 미래의 소득에 대한 불안감을 키워주는 부메랑의 악순환을 보이고 있다.