세금편 : 월급만으로는 살 수 없다

어렵게 내집 마련의 꿈을 이뤄 아파트 입주를 눈앞에 두고 있는 K씨는 중도금 지급일에 맞춰 중도금을 냈다. 돈이 모두 전세금으로 묶여 있는 까닭도 있지만, 여유가 있었다고 해도 미리 중도금을 낼 생각은 하지 않았다. 그러나 목돈이 있어 미리 중도금을 내면 세금은 물론, 아파트 값도 할인 받을 수 있다.



중도금 일정에 따라 5,000만 원을 반으로 나누어 6개월과 18개월 정기예금을 든다면, 예금 이자율을 5% 정도로 계산해서 250만 원의 이자를 받는다. 이자소득세 41만 2,500원을 떼고 난 209만 원 정도를 번 격이다. 그러나 약 8%를 할인하는 중도금 선납제도를 이용하면 400만 원을 할인받아, 은행 예금을 들었을 때보다 191만 원을 아끼는 셈이다.



전용면적 25평형 분양가 8,000만원 아파트를 기준으로 보자. 대금 지불은 계약금 800만 원, 1차 중도금 2,500만 원, 2차 중도금 2,500만 원, 잔금 2,200만 원이다. 준비된 5,000만 원을 1차, 2차 중도금 일정에 맞춰 세전 연 5% 특판 정기예금 가입을 한 K씨의 예상 실질이자이익은 2,087,560원이다. 하지만 중도금을 미리 냈을 때 할인받는 금액(8% 할인)은 과세 대상이 아니기 때문이 실질 이자 혜택으로 4백 만원을 받는 셈이다. 따라서 정기예금보다 1,912,500원 더 이익이다."부동산 세금 조금만 신경 쓰면 연봉보다 많이 아낄 수 있다!"

부동산과 관련된 세금을 알아보자. 우선 부동산을 살 때는 취득세, 등록세, 농어촌특별세, 교육세를 낸다. 취득세는 부동산 등을 취득할 때 과세하는 세금이다. 일종의 유통세로 토지, 건물, 구축물, 특수한 부대설비 및 고급 선박과 항공기 구입, 차량 및 기계 장치, 어업권, 광업권. 지목 변경, 과점주주의 주식을 취득할 때도 부과된다. 취득일로부터 30일 이내에 납부해야 하고 감면 규정이 있으므로 유의한다. 동록세는 재산권, 기타 권리의 취득, 이전, 변경, 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록할 때 부과하는 세금이다. 등록세는 등기 요인에 따라 세율이 다르기 때문에 세율을 잘 검토해야 한다. 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 한다. 농어촌특별세는 취득세 산출 금액의 10%를 부과하여 납부하는 것이다. 농어가 주택이나 국민주택 미만의 취득 분에 대해서는 감면하는 규정도 있다. 교육세는 등록세 산출 금액의 20%를 부과하여 납부하는 세금이다.



부동산을 처분할 때는 세금은 양도소득세, 증여세, 상속세를 낸다. 양도는 부동산을 돈을 받고 팔거나 교환 혹은 이혼 위자료 지급할 때와 같이 다른 사람에게 명의가 넘어가는 것이다. 이렇게 양도가 발생했을 때는 양도소득세를 물린다. 반대로 지번을 합치거나 지번을 나눌 때, 양도 담보로 제공하는 때 등은 양도로 보지 않는다. 증여는 다른 사람에게 돈을 받지 않고 소유권을 넘겨주는 것이다. 또 남의 이름으로 부동산을 등기하는 경우에도 아무리 이름을 빌렸다고 해도 증여이다. 또 법에서 이런 것은 증여로 본다고 하면 그것도 증여이기 때문에, 부동산에 관한 한 명의를 빌려주는 행위는 가급적 삼가야 한다. 상속세는 사람이 사망하여 자연적으로 상속인인 배우자 및 자녀에게 명의가 넘어갈 때 내는 세금이다. 상속세나 증여세를 계산할 때 부동산의 가격은 매매가 있었을 경우 매매가로 하고, 매매가 없을 경우 기준시가나 공시지가로 한다.



부동산을 소유할 때 내는 세금은 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 교육세, 농어촌특별세이다. 재산세는 매년 건물 과세기가 표준액×(0,3∼7%)이다. 종합토지세는 매년 토지가액×(0,2∼5%)이다. 도시계획세는 토지가액과 건물시가표준액×0.2%이다. 교육세는 재산세액과 종합토지세액×20%이다. 농어촌특별세는 종합토지세액×10%(1,000만 원 초과시 15%)이다.부동산을 살 때는 취득세 2.0%와 농어촌특별세 0.2%, 취득세 3.0%와 교육세 0.6%를 내야 한다. 이를 모두 합하면 5.85이다. 비율로 보면 별로 큰 것 같지 않지만, 대부분의 부동산 가격이 억 대를 넘기 때문에 1%면 100만 원 단위이다.



원래 취득세는 실제로 거래되는 매매가를 기준으로 계산하고 있지만, 현실적으로 공무원이 일일이 실거래가를 조사할 수 없어 당사가 신고한 검인계약서를 보고 취득세를 계산한다. 검인계약서에 적는 금액은 재산세와 종합토지세의 기준이 되는 과세시가표준액 이상으로 하면 된다. K씨는 3억 원짜리 28명 아파트를 사고 세무서에 신고할 때 실거래가액으로 신고했으면 1,740만 원의 세금을 내야 했지만, 검인계약서에 과세시가 표준액을 참고해 4,000만 원으로 적어서 세금을 232만 원만 내면 됐다.

아파트를 산 금액 3억 원을 그대로 신고할 때를 보자. 기준은 실거래가액 3억 원, 평형은 28평, 면적은 대지 24㎡(공시지가 1,000,000/㎡), 건물 95㎡(기준시가 165,000/㎡)이다.

① 실거래가액 : 300,000,0000원

② 과세시가표준액 계산 : 39,675.000원

대지분 : 24(면적) × 1,000,000(공시지가) = 24,000,000원

건물분 : 95(면적) × 165,000(기준시가 : 2003년부터 17만 원) = 15,675,000원③ 검인계약서 신고액 : 300,000,000원(실거래액을 그대로 신고한 경우)

④ 취득세(세율표 참조) : 6,600,000원(300,000,000 × 2.2%)

⑤ 등록세 : 10,800,000원(300,000,000 × 3.6%)

⑥ 총 납부한 세액 : 17,400,000원



하지만 과세시가표준액을 기준으로 40,000,000원으로 작성하여 신고하면 그 금액을 거래가액으로 인정한다. 따라서 미리 계산한 과세시가표준액 이상으로 검인계약서를 작성하면 취득세는 880,000원(40,000,000원 × 2.2%), 등록세는 1,440,000원(40,000,000 × 3.6%)으로 총 납부할 세액은 2,320,000원이 된다. 실거래가액으로 신고했을 때보다 1,508만 원 적게 낸 것이다.

실제 거래되는 가액을 공무원이 일일이 확인하기란 현실적으로 불가능한 일이다. 따라서 법에서는 매매 당사자가 검인계약서를 작성해 실제 거래되는 가액을 과세관청에 신고하도록 하고 있다. 따라서 매매 당사자가 부동산 매매에 대하여 검인계약서를 작성해 신고하면 그 금액이 실제 매매가액 여부와 관계없이 실제 거래된 가액으로 생각되는 것이다.



그러나 무작정 매매당사자가 제출하는 검인계약서 금액을 취득세 등을 매기는 과세표준으로 삼는다면 한없이 낮은 가액으로 터무니없이 작성하는 경우가 많을 것이다. 이것을 방지하기 위해서 최소한의 금액을 정하고 있는데, 그 최소한의 금액이 바로 과세시가표준액인 것이다. 따라서 과세시가표준액 이하로 작성한 검인계약서가 있다면 그 금액을 인정하지 아니하고 바로 과세시가표준액으로 과세표준을 삼아 세금을 계산한다.



흔히 분양받은 아파트의 경우 일반적으로 매매하는 경우보다 취득세와 등록세가 아주 많다는 말을 들은 적이 있을 것이다. 분양받은 아파트의 취득세 및 등록세가 많은 이유는 실제 거래된 가액을 공식적으로 확인할 수 있을 경우 그 가액을 기준으로 하기 때문이다. 실제 거래되는 가액을 확인할 수 있는 경우로는 경매를 통했다거나, 국가로부터 수용이나 불하를 받았다거나, 세관을 통관하여 금액이 확정된 것과 법인과의 거래 등이다.



신규 아파트 분양의 경우는 분양업체가 법인이기 때문에 법인과의 거래에 해당한다. 따라서 이 경우는 실제 거래되는 가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되므로, 법인이 제출한 장부가액대로 세금을 계산하기 때문에 일반적인 매매의 경우보다 세금이 많이 나오는 것이다. 경매를 통한 취득도 이와 마찬가지이다.세법에서는 취득한 지 1년 안에 다른 사람에게 부동산을 매도하면 실제 사고 판 금액으로 양도소득세를 내도록 정하고 있다. 사고 판 금액에는 부동산을 유지 또는 고치기 위해 들어간 비용까지도 포함된다. 이때 꼭 영수증이 있어야 소위 취득 원가라는 것으로 인정받는다.



서울에 사는 L씨는 2억 원에 분양받아 입주한 아파트에 2,000만 원을 들여 알루미늄 샤시와 인테리어를 다시 했다. 하지만 사정상 16개월 만에 2억 5,000만 원에 팔면서 양도세 693만 원을 냈다. L씨가 인테리어에 들어간 2,000만 원의 영수증만 꼼꼼히 챙겼다면 양도세를 297만 원만 낼 수도 있었다.

영수증 없어서 양도 소득세를 내는 경우 아파트 양도 차익은 5천 만원, 양도소득세 기본 공제는 250만 원이다. 취득세와 등록세를 납부한 세금(영수증 있음)은 750만 원이면, 양도소득세 과세표준은 4천 만원(양도 차익 - 양도소득세 기본공제 - 취득세/등록세)이다. 따라서 양도소득세를 계산하면 630만 원(양도소득세 과세표준×18% - 900,000, 소득세율표 참조 - 18%는 1천 만원∼4천 만원 과세 표준)이 된다.



반면 수리비 영수증이 있는 경우, 양도소득세 과세표준은 4천 만원이 아니라 2천 만원(양도차익 - 양도소득세 기본공제 - 취득세/등록세/수리비)이 된다. 따라서 양도소득세를 계산하면 270만원(양도소득세 과세표준×18% - 900,000, 소득세율표 참조 - 18%는 1천 만원∼4천 만원 과세 표준)이다.

영수증은 곧 돈이다. 주택을 있는 그대로 유지하거나 또는 살기 편하게 고치는 데 쓴 비용과 주택을 살 때 내는 각종 세금(취득세, 등록세 등), 그리고 부동산 중개인에게 지급하는 중개 수수료는 원칙적으로 집을 사는 데 들어가는 비용으로 인정한다. 그러나 이에 대한 구체적인 증빙을 하기 위해서는 반드시 영수증이 있어야 한다.



다만 전기료, 수도료 등의 영수증, 재산세/종합토지세 등의 영수증, 유리가 깨져서 갈아 끼운 영수증, 열쇠를 좋은 것으로 바꾸었다든지, 도배나 장판을 새로 했다든지 하는 소비적인 부분의 비용은 경비로 인정하지 않는다. 즉 개량비나 내구적인 공사 경비만을 인정한다는 것이다.1,000만 원짜리 승용차를 살 때 내야 하는 세금은 얼마일까?세금 우대 채권 사면 이자소득 얼마나 줄어드나?비상장 주식을 사서 상장 후 팔면 세금 얼마나 줄어드나?"월급에서 떼간 세금 99% 돌려받자!"샐러리맨의 세테크 수업 1 - 월급편연봉 3,000만 원인 샐러리맨이 매월 내는 세금 얼마일까?샐러리맨이 월급을 받을 때마다 명세서를 보면 매달 꼬박꼬박 얼마씩의 세금을 떼 간다. 그런데 어떤 근거에 의해서 어떻게 떼가는지 알 수가 없다. 도대체 어떤 근거에 의해서 얼마씩을 떼가는지부터 아는 것이 절세의 시작이다.



국세청에서는 매년 일정액의 월급을 타면 부양가족이 몇 명 있느냐에 따라 세금을 얼마 떼라고 정해주는데, 이를 간이세액표라고 한다. 이 표에 의해 매월 일정 금액의 세금을 떼다가, 연말에 보너스를더 받으면 세금을 더 내야하고, 공제받을 것이 더 많으면 세금을 돌려받게 된다. 다시 말해 다른 공제사항을 감안하지 않고 본인과 가족 공제수에 따라 내는 돈이 바로 매월 떼가는 세금인 셈이다. 연봉 3,000만 원을 받는 샐러리맨이 본인 공제만 있을 경우 117만 1,800원을 고스란히 세금으로 내야 한다.



원천징수는 덜 냈다고 하여 가산세를 내는 것도 아니고, 더 냈다고 하여 환급해 줄 때 이자를 주는 것도 아니기 때문에 적정한 세금을 내는 것이 유리하다. 간이세율표에 적용되는 월급 계산에는 교통비, 식대 등 비과세 되는 금액은 제외된다. 원천징수 영수증의 14번 란에 해당하는 것이 세금을 내야하는 월급인 셈이다.



- 상여금이 있을 때 떼는 세금 : 요즘은 연봉제라 12로 나누면 쉽게 한 달에 얼마 받는지 알 수 있지만, 상여금이 있을 경우에는 좀 다르다. 상여금을 받는 방식에 따라 계산하는 방법은 크게 2가지가 있다. 먼저 지금 대상기간이 없는 상여금. 다시 말해 정해진 상여금이 없이 그때그때 상여금이 나올 경우를 보자. '상여금 + 상여금 외의 급여'를 지급 대상기간의 월 수로 나눈 다음, 그 금액의 간이세액표 해당세액 합계액을 구한다. 여기서 지급 대상기간의 상여 외의 급여에 대해 이미 원천징수한 세액을 빼면 납부할 세액이 된다. 예를 들어 1월 급여 200만 원을 받고 납부한 세금이 2만 3,870원인데 2월 급여 200만 원에 상여금 200만 원을 받았을 경우 내야 하는 세금 계산은 아래와 같다.

① 600만 원(급여 400만 + 상여금 200만)/2(1월+2월) = 월 평균 급여액 300만 원② 월 급여 300만 원에 대한 원천징수할 세금 : 127,080(4인 가족), 납부할 세금 : 254,160(2개월)③ 이미 납부한 세금 : 23,870(1월에 4인 가족 기준으로 원천징수)

④ 2월에 납부해야할 세금 : 230,292(②-③)



두 번째로 상여금 지급 규정이 있어 정해진 날에 지급되는 경우가 있다. 상여금 지급 규정이 있어 정해진 달에 상여금이 나올 경우에는 매월 급여에서 상여금을 합해서 지급 대상기간으로 나눈다. 이렇게 해서 나온 평균 월급에서 매월 균등하게 간이세액표에 의해 원천징수한다. 예를 들어 월급이 200만 원이고, 2월 5월, 8월, 11월에 상여금을 100% 지급할 경우 매월 내야 하는 세금 계산은 아래와 같게 된다.



① 지급한 급여 총액 : 800만원(1∼3월분 급여 600만 + 상여금 200만)

② 월 평균 급여 : 2,666,666원(800만/3개월)

③ 원천징수할 세액 : 월정 급여액 기준, 4인 가족 기준하여 내야할 세금은 월 74,510원은행에 저축을 해서 이자를 받으면 16.5%의 이자소득세를 내야 하는 것처럼 채권을 사서 이익을 얻으면 채권 이자의 16.5%를 세금으로 내야 한다. 예금 상품에 세금이 전혀 없는 비과세 상품이나 세금을 조금 깎아주는 세금 우대 상품이 있듯이, 채권에도 세금을 깎아주는 세금 우대 채권이 있다. 이런 상품을 사면 이자소득세를 6% 깎아준다. 즉 이자소득 중에서 10.5%만 세금으로 내면 된다.

연복리 6.5%인 채권 4,000만 원의 만기 후 세전 원리금은 5,480만 원이다. 따라서 이자소득은 1,480만 원이다. 여기에는 어김없이 이자소득세 및 주민세 16.5%가 붙는다. 세금 244만 원을 내야 하는 것이다. 하지만 세금 우대 상품에 들면 155만 원 정도만 내면 된다. 약 89만 원의 세금을 아끼는 셈이다.



일반 과세를 보자. 원금이 4천만 원이고 연복리 6.5%면, 5년 만기 채권의 총 원리금은 54,803,467원 이다. 여기에 세금 이자는 2,442,572원 이다. 하지만 세금 우대 채권을 사면, 이자는 1,554,364원이다. 무려 36% 절세 효과를 보는 셈이다.



조금만 주의 깊게 살펴보면 세금 우대 채권을 찾을 수 있다. 각 증권사나 은행 홈페이지, 혹은 금융 포털 사이트에 접속해 보면 세금 우대 채권을 찾을 수 있다. 증권사 세금 우대 소액 채권 저축, 산업은행 금융채권, 중소기업 금융채권, 장기신용은행(현 국민은행)이 발행하는 채권 등이 이에 해당하므로 각 상품을 비교해 보자.비상장 주식을 팔고 살 때는 주식을 판 금액에서 산 금액을 뺀 이익에 대해 주식양도소득세 11%를 내야 한다. 반면에 이미 거래소나 코스닥에 상장된 주식을 팔 때에는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 증권으로 번 돈에 대해서는 양도소득세뿐만 아니라 어떠한 세금도 붙지 않는다. 주식을 팔 때마다 증권거래소를 내는데 여기에 모든 세금이 포함되어 있기 때문이다. 이처럼 비상장 주식을 산 후 얼마 되지 않아 그 주식이 증권거래소에 상장 또는 코스닥에 등록될 것 같으면, 상장 또는 등록이 될 때까지 기다린 후에 팔면 이익이 많이 나도 양도소득세를 내지 않는다.