돈 버는 부동산은 분명 따로 있다

돈 버는 부동산은 분명 따로 있다

이문숙 지음

더난출판/2002년 3월/400쪽/15,000원



제1장 현명한 투자법 : 투자원리와 핵심포인트

부동산 투자원리

사람들은 부동산이야말로 돈 있는 사람들만이 할 수 있는 투자라고 말한다. 만약 당신이 그렇게 말하는 사람 중에 한 사람이라면 돈이 없다는 것을 스스로 합리화하고 체념하고 있지 않은가 생각해봐야 한다. 사회가 부익부 빈익빈으로 양극화되어 돈이 없을수록 적은 돈을 효율적으로 굴려 돈을 버는 지혜를 터득해야 한다. 채권이나 주식 투자와 달리 부동산은 100% 내 돈으로 거래하는 것이 아니다.

부동산을 담보로 대출을 받을 수도 있고 일부 중도금만 내고 전세를 주어 세입자의 보증금으로 자금을 조달할 수도 있다. “아는 만큼 보인다”고 했다. 부동산 역시 아는 만큼 돈 버는 방법이 보인다. 물려받은 돈도, 벌어놓은 돈도 없는데 몸과 머리를 부지런히 굴리는 노력마저 하지 않는다면 평생 전셋값 오르는 것만 좇아 다니다가 끝내 내 집 마련의 꿈을 이루지 못할 수 있다. 돈 없는 사람일수록, 또 밑천이 빠듯한 월급쟁이일수록 부동산을 더더욱 공부하고 알아야 하는 이유가 여기에 있다.

가격을 좌우하는 필수요소는

구입하려는 부동산의 가치와 전망을 생각한다면 기본적으로 2가지 필수요소에 유념해야 한다. 먼저 ‘부동산과 개발’은 불가분의 관계다. 따라서 개발정책과 교통망 개선, 주변지역의 개발 활기는 부동산 값을 좌우하는 큰 요인이라 해도 과언이 아니다. 또한 부동산의 가치는 용적률과 건폐율 등 같은 면적에 지을 수 있는 ‘토지의 활용도’에 따라 달라진다.

투자해법은 금리가 쥐고 있다

저금리시대에는 돈이 많이 풀려 물가상승률이 높고 인플레이션도 가중된다. 그만큼 실물자산인 부동산은 상대적으로 가격이 올라갈 수밖에 없다. 또 많은 사람들이 금리가 낮은 금융권보다는 부동산 쪽으로 자금을 이동하기 때문에 부동산값 상승률이 높을 수밖에 없다. 최근 몇 년간 아파트값 상승이 적게는 연간 10～15%, 높은 곳은 20%가 넘었다. 은행에서 6～7%로 융자해 투자를 했다면 이자비용을 상쇄하고도 연간 10～15% 정도의 수익을 남길 수 있었을 것이다.

게다가 분양계약에서 입주까지 2년 내지 2년 반 정도의 기간 동안 프리미엄 상승률은 인기 지역이나 역세권 아파트의 경우 15～20% 이상 되는 곳이 많다. 따라서 몇 년 뒤에는 전세금밖에 안 되는 상황이 생길 수 있으므로 결론은 명확하다. 저금리에서는 부동산을 먼저 매입하고 대출을 갚아 가는 것이다. 프리미엄을 주고 아파트 분양권을 산다면 실제 투자비용은 계약금과 중도금 그리고 프리미엄을 더한 값이다. 대부분 입주시까지 낮은 금리의 대출이 가능하기 때문에 수도권 소형 아파트는 3천～5천만 원 정도, 서울 지역은 5천만 원에서 1억 원 정도의 중도금이 준비된다면 초기 투자가 가능하다.

집값과 땅값이 오르는 부동산은 어떤 것인가

투자를 위해서는 경기에 상관없이 주거가치나 투자가치가 있는 우량주 부동산이 지닌 몇 가지 특징을 알아두어야 한다. 먼저 ‘단지 규모가 크고 주거환경이 쾌적한 지역의 대형 아파트’나 ‘역세권 주변의 중소형 아파트’를 찾는다. 또 인근 지역에 업무시설이 밀집돼 ‘임대수요가 많은 지역’이나 대형 쇼핑시설이 인접해 ‘상권 이용이 편리한 지역’ 등은 어떤 상황에서도 아파트값이 쉽게 떨어지지 않는다. 거기다 ‘개발 가능성‘까지 있다면 금상첨화다.

저금리 상황에서는 대출을 이용하면 소액의 자금으로도 부동산을 마련하는 좋은 기회가 주어진다. 그러나 금리가 오를 상황을 대비해야 한다. 그렇다면 대출액의 기준은 어느 정도 설정해야 할까? 확신이 서는 투자라면 되파는 시점을 설정하고, 50% 정도의 대출금 범위 안에서 투자할 만하다고 본다. 그러나 금리상승이 예견되는 경우라면 상환능력과 이자지불능력을 감안하여 집값의 30% 안에서 대출해야 한다. 직장인의 경우 조기퇴직과 고용불안으로 지속적인 지불 여부가 불확실할 수 있으므로 대출상환과 이자지불에 부담이 없어야 한다.

또한 대출을 받을 때 금리상승기에는 확정금리 대출을, 하강기에는 변동금리를 선택하는 것이 유리하다. 대출상환도 고정수입이 있을 경우는 분할상환방식을 택하고, 월소득이 불확실하거나 장기투자를 목적으로 할 때는 만기 일시상환방식을 택하는 것이 좋다. 또 소득공제를 생각한다면 국민주택 이하의 주택은 해당 주택의 저당권을 설정하고 10년 이상의 장기대출을 신청하면 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있다.

투자 핵심포인트

① 싸게 사서 비싸게 파는 법

기존 주택의 경우 집주인이 담보대출을 많이 받았거나 세금체납으로 압류되어 경매 처분되기 직전의 상황이라면 대금을 일시불로 지급하거나 계약금을 많이 주는 조건으로 가격을 깎을 수 있다. 또 다른 곳에 주택을 구입하고 중도금이나 잔금 때문에 살던 집을 내놓았거나 사업이 잘 안돼 급히 집을 파는 사람들은 중도금과 잔금 지급조건만 잘 조절하면 호가보다 싸게 흥정할 수 있다.

집을 팔 때도 층에 따라 파는 전략이 다르다. 대부분의 아파트는 베란다 앞에 화단이 조성되어 봄부터 여름까지 녹음이 우거진다. 이 시기가 1～3층 아파트 거실에서 바라보는 풍치가 가장 좋다. 조망권이 좋은 고층 아파트는 계절에 상관없이 높은 가격을 받을 수 있다. 시내 전망이 한눈에 들어오는 위치라면 퇴근해서 밤에 집을 보여 주자. 분위기 있는 야경 때문에 마음이 황홀해져 계약의 성사 가능성이 몇 배나 커진다.

② 프리미엄을 활용하라

자기 자금이 적은 사람이라면 분양가가 비싼 인기 지역의 아파트에 투자할 경우에 중도금을 2차로 납입할 즈음에 빠지는 것이 이자 부담을 적게 하고 높은 수익을 올리는 지름길이다. 강북?강서지역의 경우에 중저가에 대단지이면서 입지여건이 양호한 지역은 입주시점이 가까워질수록 실수요자들의 거래가 활발하고 입주 직전에 프리미엄이 가장 높다. 이 지역은 어느 정도 자기 자본을 가지고 있으면서 중도금 대출을 일부 활용해 입주 직전까지 버텨야 적정수익을 볼 수 있다. 수도권 택지개발지구도 교통, 학교시설, 상권 등이 두루 잘 갖춰진 계획적인 도시이기 때문에 입주 후에 그 진가를 발휘한다. 느긋하게 바라보고 투자해야 하는 지역이 수도권 택지개발지구다.

③ 로열층만 고수익을 올리는 것은 아니다

투자수요가 활발하지 않은 1층이나 꼭대기층은 로열층에 비해 15～20% 가량 싼 반면 임대료는 5～10% 정도 차이가 난다. 임대를 염두에 둔 투자라면 저층매물의 수익성이 높은 편이다. 또 놀이방이나 탁아소, 어린이 공부방 등은 1층이나 2층이 유리하기 때문에 일반 주거용 임대보다 높은 임대료를 받을 수 있다는 장점이 있다. 게다가 인테리어업체가 베란다 확장 및 인테리어 공사를 해 주는 조건으로 막 입주를 시작한 새 아파트를 한달 정도 모델하우스로 활용하는 경우도 있다. 이 경우 20～30평대 아파트는 공사비용을 안 들이고 최소 700만 원 내지 1천만 원 수준의 인테리어를 무료로 제공받을 수 있는 것은 물론 전시용으로 사용했던 고급 가구나 소파, 가전제품을 50% 이상 할인해서 살 수 있는 기회도 접하게 된다.

또 베란다로 통하는 지하창고를 무료로 제공하거나 정원을 제공하는 등 서비스 면적이 있을 경우 입주 후 가치가 올라간다. 꼭대기층의 경우도 옥탑방을 제공하는 경우는 초기 분양가가 낮거나 같아도 입주시에는 오히려 로열층보다 가격이 더 높아지는 경향이 있다. 게다가 집값이 높은 지역은 매입부담이 적은 저층이나 꼭대기층을 일부러 찾는 경우도 많다.

④ 법원 경매로 아파트나 토지를 공략하라

경매는 목돈이 든다고 생각하는 사람들이 많지만 아파트나 건물은 자신이 입찰하고자 하는 금액의 10%인 입찰보증금과 부동산 가격의 20% 정도의 여유자금만 있으면 된다. 나머지는 낙찰 부동산을 담보로 은행에서 잔금대출을 받을 수 있다. 중요한 것은 입찰 대상 부동산에 대한 시장조사다. 상업용 건물이나 규모가 큰 부동산은 감정평가사에게 다시 한번 부동산의 가치를 평가받는 것이 안전하다.

⑤ 무주택을 최대한 활용하라

부동산 투자를 할 줄 아는 사람들은 집에 많은 돈을 들이지 않는다. 정모씨는 중랑구 신내동의 32평 아파트에서 1억 원에 전세 살다가 남양주 시에서 분양하는 32평 아파트를 보증금 5천만 원에 월세 15만 원 조건으로 입주했다. 2년 6개월 이후 분양 전환을 받는 조건이지만 32평을 전세가의 절반으로 살 수 있고 5천만 원을 여유자금으로 활용할 수 있다는 이점이 있었다. 정씨는 5천만 원의 여유자금과 저축액 3천만 원, 대출금 2천만 원까지 포함하여 1억 원의 투자자금으로 구리 시의 아파트 분양권을 매입했고, 입주 전 적당한 시세차익을 남기고 되팔았다. 양도소득세와 중개수수료를 내고도 2천만 원 이상의 수익을 남길 수 있었다. 자기 자금이 없는 사람일수록 임대주택으로 살 집을 마련하고 작은 돈이라도 알차게 굴려서 자산을 늘리는 것이 유리하다.

⑥ 수도권 택지개발지역을 눈여겨 보라

수도권 택지개발지역 중 미분양 지역은 대부분 일시적인 공급과잉과 투자자들의 외면으로 초기에는 프리미엄이 형성되지 않는다. 그러나 입주에 임박해서는 중저가 주택을 필요로 하는 실수요자 중심으로 거래가 활발해져 2년간의 분양가 상승 이상으로 정상 프리미엄이 형성된다.

⑦ 변두리라도 환승역세권 대단지를 찾아라

수도권 외곽 지역이라도 환승역세권 주변의 대단지 아파트는 교통여건이 계속 좋아지면서 아파트값 상승률이 꾸준히 올라가고 있다. 또 대형 아파트 비율이 낮아 매매물량이 적기 때문에 대형 아파트값 상승률이 더 높은 지역도 많다. 주목할 지역은 앞으로 지하철의 혜택을 받게 되는 분당, 수지, 죽전, 안산, 광명, 구리, 남양주 등 수도권 택지개발지구와 경의선, 경원선, 중앙선 등이 복선화되는 역주변의 아파트 단지나 토지에 관심을 가져야 한다. 교통개발변수가 있는 지역이라면 낡고 노후한 건물이나 자투리땅이라도 사 둔다. 교통이 좋아지면 재건축, 재개발 가능성도 커지고 주변이 개발되면서 입지조건이 좋아질 수 있기 때문이다. 그럴듯하고 깨끗하게 정비된 주거지역보다 허름하고 슬럼화된 지역, 이를테면 성동구 성수동이나 마장동과 같은 부동산을 사서 때를 기다리는 것도 한 방법이다. 땅값, 집값이 낮아 투자기회가 많고 향후 재건축도 활발할 지역이다.



제2장 테마형 투자법 : 물건에 따른 체크 포인트

블루칩 아파트 고르기

아파트 분양공고는 대개 청약접수를 일주일 앞두고 주요 일간신문에 게재된다. 분양공고의 내용을 100% 이해하고 정보로서 활용하는 사람들은 많지 않다. 분양공고에 게재된 내용만 꼼꼼히 살펴봐도 해당 아파트에 대한 필요정보를 70～80% 정도 얻을 수 있다.

분양면적은 같아도 전용면적은 제각각이다

아파트 분양면적의 단위는 제곱미터다. 평을 제곱미터로 환산할 때는 ‘평X0.0325’, 반대로 제곱미터를 평으로 환산할 때는 ‘면적x3.3058’로 계산하면 된다. 아파트 분양공고에서 공급면적은 전용면적과 공급면적을 포함한 분양면적을 말하는 것이고 전용면적은 별도로 표시되어 있다. 아파트 분양면적 대비 전용면적 비율은 보통 75～80% 정도이다. 분양공고를 볼 때는 전용면적이 실제 주거면적의 기준이 된다는 점에 주의해야 한다. 공용면적 등이 많이 포함될 경우에는 분양면적이 커져서 실제 분양가만 더 커진다.

이런 아파트가 실제로 돈번다

중대형 아파트일 경우는 용적률이 낮고 주차면적이 넓은 대단지 중심으로 고른다. 20평대 아파트는 계단식 구조, 방 3개, 욕실 2개 평면이 프리미엄도 높다. 이왕이면 베란다 면적이 넓은 아파트가 유리하다.

아파트, 주상복합, 오피스텔의 장단점을 잘 알고 선택해야 후회하지 않는다

반아파트와 주상복합 아파트의 공통점은 주거용으로 분류되어 있기 때문에 욕조를 설치할 수 있고 주거용으로 사용이 가능하다는 점과 세입자가 주택임대차보호법의 보호를 받으며 2채 이상 매입해서 임대사업을 할 때도 임대사업자로 등록하면 세제감면 혜택이 주어진다. 그러나 오피스텔은 주거겸용이라도 업무용시설로 허가를 받기 때문에 욕조는 물론 주거용으로 쓰는 부분이 50%를 넘을 수 없다. 또 세입자가 전입신고 후 확정일자를 받아도 보증금 우선 변제가 안 되며 여러 채를 사서 임대업을 하더라도 세제감면 혜택이 없다. 그러나 아파트에 비해 주상복합이나 오피스텔은 분양방식이나 대금납부를 시행자가 재량껏 할 수 있다. 반면 분양보증 대상이 아니기 때문에 사업시행자나 건설업체가 부도가 나서 사업이 중단될 경우 안전장치가 없다는 것이 단점이다.

주상복합이나 오피스텔 건물 내 상가는 주거비중이 높아지면서 상권 독점력이 생겨 투자매력이 한층 커졌다. 더욱이 도로변 상가나 아파트단지 내 상가에 비해 분양가가 저렴하기 때문에 초기에 분양을 받게 되면 임대를 하더라도 연 8% 전후의 안정적인 수익이 보장된다. 단 주상복합 및 오피스텔 내 상가는 한번 분양하면 환금이 어렵고 유동인구보다 고정수요를 보고 투자하는 것이므로 꼼꼼한 시장조사가 필요하다.



아파트단지 상가, 1천 세대 이상, 20～30평대가 최고다

아파트단지 상가는 주민들을 상대로 하는 관계로 배후가구수가 가장 큰 관건이다. 그러므로 단지규모가 1천 세대 이상은 되어야 안정적으로 고정 고객을 확보할 수 있다. 또 20～30평형 중형 아파트 밀집지역이 유리하다. 만일 배후에 대형 상권이 없다면 500세대만 넘어도 대형 유통시설이나 백화점에서 취급하기 어려운 주민밀착형 근린생활시설 업종은 잘 되는 편이다.

테마형 상가는 뜨는 상가, 업종선택이 가장 중요하다

테마형 상가라고 해서 모두 고수익이 보장되는 것은 아니다. 이미 일부 상가는 공급과잉으로 분양이 되지 않아 부도가 났거나 오픈한 상가 중에서도 분양율이 낮아 개점휴업 상태인 경우도 적지 않다. 최근에는 유행을 덜 타면서 인근 주민생활과 밀착된 식도락, 건강 등을 테마로 한 상가가 부상하고 있다. 또 쇼핑, 오락, 문화 등을 한 공간에서 해결할 수 있는 종합 엔터테인먼트 쇼핑몰은 다양한 수요층을 흡수할 수 있다는 장점이 있다. 강남의 코엑스몰과 강북의 테크노마트, 씨마1020 등이 대표적인 복합상가로서 대단위 아파트단지를 끼고 있다면 다양한 연령의 고객층을 쉽게 확보할 수 있을 것이다.

기존상가 투자포인트

지역별 상권도 생명주기가 있다. 상가에 투자하고자 할 때 상권 사이클이 ‘성장기’에 있는 상권이 유리하다. 또 권리금을 주더라도 ‘시설투자가 잘 되어 있는 곳’을 선택해야 한다. 또 상가임차인이 자주 교체되는 곳은 그만큼 장사가 안 되고 업종 변경이 잦은 곳이다.

오피스텔 투자포인트

오피스텔은 임대수익을 얻는 것이 주목적이므로 임차수요가 많은 25평 이하 소형 평형이 유리하다. 또 역세권으로 업무시설 밀집지역이 유리하다. 요즘은 직주근접형 주거를 원하는 젊은 층이 많아서 오히려 사무실 밀집지역의 주거형 오피스텔의 인기가 높다. 주거용 이용자가 많을 때는 주차면적이나 보조시설 등이 잘 갖춰져 있는지도 점검해 보아야 한다. 전용율이 높고 주거용으로 임대가 가능한 오피스텔은 임대수익뿐만 아니라 매매차익도 기대해 볼 수 있다. 단 건강 위락시설이나 사무보조공간이 줄어들었기 때문에 가까이에 이를 대체할 만한 시설이 있는지, 주차면적이 공용면적과 함께 줄어든 것은 아닌지 가구당 주차면적 비율을 확인해야 한다.



제3장 수익형 투자법 : 황금알로 바꾸는 부동산 활용

리모델링 노하우

입지조건이 좋은 곳에 위치한 단독주택이라도 임대수익을 올리기는 쉽지 않다. 임대수익을 기대하고 있는 단독주택 소유주라면 단독주택을 팔고 소형 주택을 매입해 수익성 부동산으로 리모델링하는 방법을 고려해 보는 것도 좋다. 인근에 중저가 임대를 원하는 독신직장인이나 학생 수가 많으면 하숙형이나 고시원으로 용도를 변경해도 좋다. 1층은 근린생활시설로 활용하고 나머지 층은 공동 세면실과 세탁실 등을 갖춘 자취형 임대로 방을 많이 배치할 수 있다. 중저가 주택이 밀집한 역세권 주변에서는 높은 수익을 기대할 수 있다.