부동산 투자신탁 리츠

리츠, 이제 어디로 향해 갈 것인가?1960년 미국 의회가 부동산 투자신탁법을 통해 리츠를 규정하고 공인해 준 덕분에 1963년, 최초의 리츠 회사가 설립됨으로써 큰 기관의 투자가들에게만 허용되어 왔던 대규모의 상업용 부동산 소유와 같은 이권에 대해서 개인 투자자들도 참여할 수 있는 기회가 열리게 되었다. 또한 리츠에는 법인세가 부과되지 않기 때문에 이중과세를 피할 수 있다.



한편, 리츠는 자본소득을 제외하고는 매년 과세 대상수익의 95% 이상을 주주들에게 배당금으로 분배해야 한다. 또한 리츠는 자산의 75% 이상을 부동산, 저당대출, 다른 리츠 주식, 현금 또는 국채에 투자해야 한다. 따라서 리츠의 총수익은 75% 이상이 임대료, 저당이자 또는 부동산 매각 소득에서 나온다. 리츠가 상장되기 위해서는 100명 이상의 주주가 있어야 하며, 5명 이하의 주주들 지분이 50%를 초과하지 않아야 한다. 오늘날의 리츠는 내부적으로 부동산 운영을 관리할 수 있는 완전히 조직화된 부동산 자산 운용회사의 형태를 띠고 있다.제2부 리츠의 역사와 신화



리츠에 대한 신비와 잘못된 통념제3부 리츠의 선택과 성장 가능성



리츠는 어떻게 성장하는가일순간에 당신을 백만장자로 만들어주지는 못하지만 마치 임대료나 배당금처럼 일정하게 6-7%의 이익을 보장해 주면서, 매년 확실하게 6-7%씩 자산 상승이 가능한 투자가 있다면 당신은 어떻게 하겠는가? 바로 이러한 부동산 투자가 있다면 말이다.



어려움 없이 부동산을 매입하고, 그것을 소유할 수 있는 방법이 있고, 노련한 전문가가 그것을 매매 관리해 줄 뿐 아니라, 당신에게 이익을 환원해 준다면 당신은 틀림없이 그것을 신뢰할 것이다. 그리고 당신이 원할 때, 일상적으로 주식을 매도하는 것처럼 손쉽게 당신의 부동산을 팔 수 있다면 더욱 그러할 것이다. 부동산 간접투자 상품인 부동산 투자신탁, 즉 리츠(REITs)에서는 이 모든 것이 가능하다.

리츠는 미국에서 약 35년간 존재해 왔지만, 많은 사람들이 고수익을 올릴 수 있게 된 것은 최근에 이르러서이다. 1997년 한해 동안 리츠 자산은 320억 달러 이상 상승했다. 그러나 많은 전문가들은 지금까지 리츠 산업은 상업용 부동산 시장의 연간 매출액인 3조 5천억 달러의 약 4%에도 못 미치기 때문에 아직도 성장의 여지가 많다고 말한다.



리츠는 지분형 리츠와 모기지형 리츠(Mortgage REIT)라는 두 가지 기본 구조로 되어 있다. 지분형 리츠는 운영자가 상장 거래되는 회사여야 하며, 주요 사업으로는 실물자산을 매수, 경영, 수리, 유지 관리하며 때로는 매각하는 일을 담당한다. 호경기 때는, 자산인수는 물론 활발하게 신규자산을 개발하기도 한다. 지분형 리츠는 법적으로 순이익의 95%를 투자자들에게 배당금으로 지급해야 한다. 한편, 모기지형 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 위탁받아 수익용 부동산을 담보로 대출을 해주거나 기타 채권을 발행하고 관리하여 수익을 올리는 리츠 형태를 말한다.



개인 투자자들은 지분의 성장 가능성 때문에 모기지형 리츠보다는 지분형 리츠를 선호한다. 즉 지분형 리츠는 모기지형 리츠에 비해 금리변동에 안정적이고, 다른 리츠에 비해 더 많은 수익을 창출해 왔으며, 위험부담이 적고 유동성도 원활하기 때문이다. 또한 투자자들로 하여금 그들이 투자하는 자산의 유형뿐 아니라, 그 자산의 지리적 위치에 있어서도 다각화를 모색할 수 있게 해 준다.



리츠사의 주식과 같은 고수익의 주식을 소유하는 것은 분명한 이점이 있다. 첫째, 회사 운영수입 중 자신의 몫에 대한 결정권이 경영자에게 있는 것이 아니라, 주주 자신에게 있다는 것이다. 리츠가 투자자에게 상당한 양의 배당금을 지급하기 때문에 리츠 주식 소유자는 그 돈을 리츠에 재투자하거나, 다른 곳에 투자하거나 또는 소비하는 등 무엇이든 선택할 수 있다.



일반적으로 주가상승은 수익증가에서 기인하는 만큼, 리츠 주가는 비리츠 주식보다 느린 속도로 상승하는 것이 정상이다. 그러나 리츠 투자자들은 그것에 신경 쓰지 않는다. 그들은 높은 배당금 지급을 통해 그 차액을 보충할 수 있고 총수익을 높게 유지할 수 있다고 믿기 때문이다.



그리고 리츠에는 성장을 촉진시킬 만한 여러 가지 방법들이 있다. 경영자가 사업을 확장하고자 한다면 그것은 추가 주식발행이나 차입금 등을 통해 쉽게 할 수 있기 때문이다. 일반적으로 우량 리츠는 거의 모든 시장 환경에서 자본을 끌어들일 수 있다.모든 리츠는 두 가지 주요 위험 요소에 노출되어 있다. 즉 이용 가능한 임대 자산의 공급과잉과 금리상승이 그것이다.



공급 과잉으로 인해 수급 불균형이 초래되면 임차인들이 지배적인 위치에 서게 되어 자산 소유자들로부터 매우 유리한 임대차 계약을 체결할 수 있다. 이러한 시장을 "임차인의 시장"이라고 부른다. 공급 과잉은, 수용 가능한 양보다 많은 양의 새로운 개발이 이루어지는 것이 원인이 되거나 주택 수요의 대폭적인 감소 때문일 수도 있다. 그러나 원인이 무엇이든 공급과잉이라는 마찬가지 결과를 초래함으로써 자산 소유자들에게 단기적으로 커다란 어려움을 가져다준다.



금리상승이 자산 소유자들의 수익에 또 하나의 장애물이 될 수 있다. 금리가 급상승하면 리츠의 차입비용이 증가하여, 결국 운영자금(FFO)의 성장을 둔화시킬 수 있기 때문이다. 그리고 금리가 상승하면 경기 부진을 초래하여 임대 공간에 대한 수요가 감소할 가능성이 높아진다. 게다가 금리가 상승하면 투자자들이 그들의 리츠 주식을 처분하여 고수익성 채권시장 같은 다른 곳으로 이동하기 때문에 그 가격이 더욱 하락할 수도 있다.제4부 리츠의 위험성과 향후 전망



리츠에 문제가 될 수 있는 것들리츠에 있어서 한 가지 분명한 사실은 앞으로 칵테일 파티장에서 그것을 언급할 때 더 이상 무표정한 눈길을 받지는 않을 것이라는 점이다. 이전에는 리츠가 잘 알려지지 않았지만, 오늘날 힐튼호텔과 스타우드 로징의 ITT에 대한 입찰 전쟁이 있은 후부터, 리츠가 무엇인지 모르는 투자자는 거의 없다. 이것은 리츠 산업이 투자계의 어둡고 정체된 후미에서 벗어나 점점 더 발전해나가고 있다는 것을 의미하는 것이며, 진행중인 부동산 증권화로 기관과 개인 투자자들로부터 계속해서 수십 억의 투자 자본을 끌어 모을 수 있을 것이라는 것을 의미한다.



뛰어난 성장을 지속하고 있는 부동산 전문조직이 하나의 리츠로서 시장에 공개하고자 하는 몇 가지 이유가 있다. 그 중에서 가장 중요한 이유 중 하나는 다른 법인들과는 달리, 리츠는 법인 수준의 세금을 지불하지 않으므로 그들과 주주들이 이중과세를 면할 수 있기 때문일 것이다. 따라서 앞으로도 많은 부동산 회사들이 리츠화 경향에 합류할 것으로 보인다.



또한 주식 공개를 하는 가장 큰 동기는 공개회사가 누릴 수 있는 더 큰 자본에의 접근과 자금 융통에 있다. 성공적으로 성장하는 부동한 회사들은 부동산을 개발하고 매수하기 위해, 개인 자산가치를 향상시키고 등급을 상승시키기 위해, 그리고 경영을 지속적으로 강화하기 위해 끊임없이 추가자본을 필요로 한다.



그런데 대출업자들은 부동산 소유자, 부동산 개발업자, 부동산 운영자에게 대출할 때 거의 조울증 환자에 가까웠다. 어느 때는 이들 기업들에게 거의 돈을 뿌리다시피 하다가, 어느 때는 정말 지독한 구두쇠가 된다. 그렇게 가다 서다를 반복하는 불안정한 조건하에서는 지속적인 자금확보가 어려워 성장기업을 경영하는 것은 쉽지 않다.



이것은 리츠가 형성되면 전통적인 자금 출처는 외면될 거라는 의미는 아니다. 일반적으로 성공한 리츠는 그들이 이전에 개인회사일 때와 같은 방식으로, 은행에서 단기자금을 융자받고, 보험회사와 같은 다른 대출업자들에게 장기융자를 받는다. 그들은 금융 파트너와 공동출자거래도 한다.



주식발행은 비용이 많이 들긴 하지만, 그것을 상환해야 할 의무가 없기 때문에 가장 영구적인 자금조달 방법이 된다. 더욱이 보통주 발행은 리츠가 부채를 더하여 추가 자본의 힘을 얻을 수 있게 한다. 따라서 보통주를 매각하는 것은 영구적인 자본을 제공하고 리츠로 하여금 더 많은 차입금을 얻을 수 있게 한다.



1996년 이후 개인 투자자들이 유례가 없을 정도로 리츠를 매수하기 시작했을 뿐만 아니라, 기관 투자자들, 금융기관, 연기금까지도 리츠로 대거 이동하기 시작했다. 이러한 열정이 얼마나 오래 유지될 것인가?전문가들은 베이비 붐 세대는 마치 뱀의 기다란 몸을 따라 통과하면서 뱀의 형태를 크게 변형시키는 방금 삼킨 큰 쥐와 같다고 말한다. 이 시기에 태어난 아이들이 학교 교육을 받기 시작할 때 학교는 초만원을 이루었고, 학년이 높아짐에 따라 수업료는 급속히 상승하였으며, 그들이 직업을 가지고 직장에서 직급이 점점 올라가기 시작함에 따라 주택, 고급 승용차 등의 수요에 자극을 불러일으켰다. 최근에는 또 그들이 장래의 은퇴를 고려하기 시작함으로써 뮤추얼 펀드의 폭발적인 성장을 불러왔다. 이들은 투자에 대해서도 진정으로 신중해졌다. 이 새로운 투자자들이 수십 억 달러를 뮤추얼 펀드에 쏟아 부었지만, 그들은 다른 대안에 대해서도 탐색중이다.



1997년에만 리츠와 부동산 뮤추얼 펀드에 무려 48억 달러 이상이 신규로 투자되었다. 지금은 리츠 지수 뮤추얼 펀드도 조성되어 있다. 그렇다면 리츠는 1990년대 말을 지나 새로운 세기에 접어들면서 새로운 투자금의 총액 중 얼마를 더 유치할 수 있을까? 여러 정황으로 미루어 볼 때 상당한 액수가 될 것으로 예상된다. 신규 투자자들은 소액 투자부터 시작하고 뮤추얼 펀드는 그러한 투자자들이 정식 투자 프로그램에 편입되도록 효율적인 방법으로 분명한 수익을 창출할 수 있을 것이다.



해가 갈수록 리츠는 이처럼 신중한 신규 투자자들의 분산투자를 위한 지속적이고 매력적인 수단이 될 것이다. 그들의 투자액이 시장에서 큰 점유율을 나타내지는 않겠지만, 10-15%의 자산이 할당되어 결국 리츠 주식에 대한 막대한 추가 수요를 가져올 것이다. 그리고 투자자들의 자산규모는 더욱 확대될 것이고, 리츠에 분산 투자함으로써 투자자 자신들은 매우 현명한 투자를 할 수 있게 될 것이다.

오늘날 리츠의 가장 큰 특성은 1993-1994년 기업공개(IPO)붐까지, 대부분의 리츠가 매우 한정된 능력을 가진 소규모 회사였다는 것이다. 그들은 부동산을 인수하여 대부분 잘 운영해 왔으며 그 결과 대부분의 리츠가 자산 등급을 향상시킬 수 있었다. 그렇지만 자산개발이 가능한 리츠는 거의 없었다.

그러나 1993-1994년 사이 확실한 개발 능력을 보유한 매우 많은 수의 새로운 리츠가 시장에 공개되면서부터는 상황이 바뀌었다. 새로운 개발이 가능한 리츠는 상황이 적절할 때 운영자금을 빠르게 성장시킬 수 있고, 상황이 좋지 않을 때에도 다른 리츠에 대해 우위를 차지할 수 있는 분명한 이점을 가지고 있다.



앞으로는 많은 자본이 "무엇이든 가능한" 리츠로 유입될 것이며, 신규 자본의 대부분의 개발능력을 보유한 리츠 조직들에 집중될 것으로 보인다. 부동산 증권화가 계속 확산됨에 따라, 이들 회사들은 점점 더 세력이 커지고 범위도 전국적으로 확대될 것이다. 그들은 점점 더 많은 신규 자산을 보유하여 관리하고 개발할 것이고, 그들의 자질이 지속적으로 향상된다면, 오랫동안 부동산 소유자들을 괴롭혀 왔던 심각한 부동산 경기의 주기를 완화시키는 데도 큰 도움이 될 것이다.



부동산 전문 투자자인 샘 젤은 "미국의 부동산 업계는 야구로 말하자면, 겨우 2회 초 정도에 해당한다."고 말했다. 「리츠 리포트」의 피터 엘드리치는 "리츠업계는 종합 성장률 25%를 향한 궤도에 올라 있으며, 공공정책이 방해하지 않는 한 어느 것도 현재의 추세를 저지할 수 없다"고 말하고 있다.여러 해 동안 리츠는 전통적인 투자와는 다른 것으로 간주되어 왔다. 리츠가 오랫동안 의구심을 불러일으킨 이유 중 하나는, 주식시장에 자산을 투자하는 대부분의 사람들이 부동산에 대해 편견을 가지고 있었던 반면, 부동산에 투자했던 상당수의 사람들이 주식시장을 잘 이해하지 못했기 때문이다. 리츠는 어느 범주에도 들어가지 않기 때문에, 그 틈새에서 투자자들로 하여금 가치의 혼동을 초래하게 만든 것이다.



레인워터는 「비즈니스 위크」에서 "아직도 개인소유로 되어 있는 엄청난 양의 부동산이 존재하고 있으나, 그것은 결국 상장시장으로 유입될 것이다."라고 평가했다. 레인워터의 말처럼 주요 자산의 개인소유 경향이 사라지는 대신 국내 대부분의 부동산을 리츠를 통해서 소유하는 날이 올 것이다. 전문가들은 이렇게 되면 부동산 시장이 주기에 민감해지지 않기 때문에 안정될 것이라고 말한다.



전통적으로 대부분의 부동산 투자자들은 리츠와 같은 부동산 유가증권이 아닌 아파트 단지, 근린상가, 쇼핑몰, 오피스 빌딩, 산업용 부동산에 직접 투자하는 것을 선호한다. 또한 대출업자들이 빌딩 구입가격의 60-80%까지 대출해 주었기 때문에, 부동산을 직접 소유하는 것은 레버리지 효과를 활용할 수 있는 기회를 제공해 왔다. 부동산 가격이 상승하고 있을 때의 레버리지 효과는 대단한 것이었다. 그러나 1980년대 후반에 들어서면서 부동산경기의 침체를 겪은 투자자들의 부동산 직접투자에 대한 인식이 점차 바뀌기 시작하면서 리츠에 대한 인식도 새롭게 변하게 되어 리츠가 단순한 부동산의 포장용기에 불과하다는 인식에서 벗어나기 시작했다.



아직까지도, 많은 사람들이 부동산은 위험부담이 큰 투자라고 생각한다. 대규모 부동산 자산보유는 그것이 오피스 빌딩이든, 블루칩이든, 어음이든, 자산의 가치가 조금만 하락해도 큰 손실이 발생하기 때문에 상당한 위험을 수반한다. 그리고 이제까지 부동산은 대규모 차입금으로 매수되어 왔기 때문에 많은 투자자들이 차입금 투기로 인한 위험성과 부동산 소유로 인한 위험성을 혼동하게 되었다.



그러나 부동산은 훌륭한 투자수단이 될 수도 있고 동시에 가혹한 투자 수단이 될 수도 있다. 부동산이 탁월할 투자수단이 될 것인지, 아니면 실패로 끝날 투자가 될 것인지에 대해 지금 현재로서는 통일된 의견이 없다. 부동산 시장은 1990년대 초까지의 침체시기에서 벗어나 회복국면에 접어들면서 많은 수익 창출이 가능했다. 그러나 20세기가 끝나면서 부동산 산업의 여러 부문들에 대한 자산 소유자들은 현존하는 자산의 현금흐름을 초과하는 투자수익을 올리기가 쉽지 않은 양상에 직면하게 되었다.

기업들은 더 이상의 가격 상승이 어렵다는 것을 인식하게 되었고, 피고용인들도 더 이상의 임금 상승은 어려울 것으로 생각한다. 부동산 소유자들도 이러한 경제적 경향이 지속되는 한 임대료와 동종 상점의 순 영업이익이 물가 상승률보다 높게 상승하기는 어렵다는 결론을 내리게 되었다.



이 모든 상황으로 미루어 보아 부동산 시장에 노란색 경고등이 켜졌다면 리츠 업계에도 동일한 경고가 적용되어야 한다고 생각하기 쉽다. 물론 단순하게 생각하면 그럴 수도 있다. 즉, 개인 소유의 포트폴리오를 관리하는 리츠 사의 경우에는 이러한 부동산 시장 하에서 같은 영향을 받을 수 있다. 그러나 이러한 악조건의 부동산 환경에 도전함으로써 기회를 활용할 수 있는 능력과 조직을 갖춘 리츠사는 이러한 부동산 시장으로부터 그다지 많은 영향을 받지 않는다.



훌륭한 리츠 사의 경영인들은 이러한 어려운 상황을 오히려 기회로 삼는다. 유나이티드 도미니언과 메리 랜드 같은 리츠 회사는 1980년대 말에서 1990년대 초의 아파트 시장 침체기에도 자산 매입을 멈추지 않았다. 또한 킴코 리얼티는 실적이 좋지 않은 쇼핑몰을 매입하여 임차인들을 입점시켜, 야외