부동산 리노베이션으로 떼돈벌기

양은열(수목리노베이션 대표) 지음 굿인포메이션/2000년 11월/303쪽/10,000원



제1부 이것이 리노베이션이다왜 리노베이션인가?



과거에 부동산은 바로 돈이었다. 부동산을 사놓고 시간이 지나면 당연히 가격이 올랐다. 그러나 최근 부동산 시장의 흐름은 과거와는 다른 양상을 보이고 있다. 과거처럼 부동산 가격폭등에 따른 시세차익도 크게 바랄 수 없게 되었고, 든든한 담보로서의 위력을 발휘했던 땅이나 건물 등은 세금이나 관리문제로 이제는 애물단지로 바뀌어 가고 있다. 컴퓨터 단말기 하나면 전국의 모든 토지와 건물은 물론 부동산 임대, 매매, 기타 거래까지도 한눈에 확인할 수 있는 인터넷 시대가 도래함에 따라, 이제는 효율적인 부동산 관리 및 효과적인 사업투자 방식이 절실하게 필요하게 되었다.

최근 리노베이션 시장이 정부의 지원책과 대기업들의 참여, 그리고 수요자들의 인식변화로 인해 급속히 커지고 있다. 주택 리노베이션 시장만 보아도 2010년에는 17조 5천억 원의 규모가 될 것이라고 예상하고 있다. 주택 부분만 보아도 이 정도인데 상업 부분까지 합치면 가히 리노베이션 시장은 폭발적이라 할 수 있다. 이 때문에 종합건설업체에서도 전문업체 영역인 주택 리노베이션 시장에 앞다투어 뛰어들고 있고, 정부는 리노베이션 활성화를 위해 빠르면 2001년부터 국민주택기금에서 비용을 일부 지원하는 방안을 검토중이다.

서울 관악구 신림동에 있는 한 학원의 경우 건물 1층은 근린상가로 임대를 내주고, 2층부 터 5층까지를 학원으로 운영하고 있었다. 그러나 IMF 구제금융으로 갑자기 학원생의 수가 줄어 학원의 2개 층이 비게 되었다. 신림동 지역 상권을 분석해 본 결과, 고시촌을 중심 으로 이루어져 있기 때문에 학원건물을 원룸과 투룸으로 용도 변경하면 수익성이 높으리 라 예상되었다. 학원이었던 강의실을 주방과 화장실을 갖춘 7평형 원룸으로 15가구, 10평 형 투룸 3가구로 용도 변경하여 시공에 들어갔다. 예상대로 공사기간 중에 18가구의 임대 가 모두 끝나자 총 공사비를 빼고도 3억 4천만 원의 임대소득을 얻을 수 있었다.

왜 리노베이션을 하는가?



모든 사물에는 수명이 있다. 건물도 마찬가지이다. 철근 콘크리트는 100년, 목조 및 조적조는 25-30년 등 각각의 수명이 있다. 한편, 건물을 구성하고 있는 구성요소들의 수명도 각각 다르기 때문에 건물마다 일률적으로 그 수명을 몇 년이라고 단정하기는 어렵다. 다만 그 구성요소 중에서 건물의 변화에 가장 큰 영향을 끼치는 것이 환경적, 사회적 수명이다. 환경적 요구에 따라 건물의 존폐가 결정되고 사회적 요구가 강해질수록 건물의 수명은 짧아진다.

그런데, 여기서 주목해야 할 점은 건물에 있어서 용도변경에 따른 수익성의 변화이다. 수익성의 변화란 일반 주거지역이 상업지역으로 바뀐다든지 주택이 주상복합건물로 변경된 후에 얻어지는 수익을 말한다. 수익성의 변화는 건물의 변경 전, 후에 그 건물이 수익성을 어느 정도 내느냐의 차이를 통해서 알 수 있다. 수익성이 없다면 굳이 리노베이션을 할 필요가 없다.

최근 압구정동에 대지 102평 연면적 85평의 2층 주택을 가지고 있던 임씨는 주변여건을 잘 활용하여 리노베이션을 실시함에 따라 3년 동안 내놓아도 팔리지 않던 주택으로 임대 수입의 효과를 톡톡히 봤다. 압구정동의 주변여건은 대로변의 상권이 이면도로까지 확장 되어 있어서, 주택으로서의 기능이 이미 사라져 버린 상태였다. 용도변경을 통해 주택을 대신한 음식점으로 활용할 수 있다고 판단한 임씨는 리노베이션 공사에 착수했다. 공사범 위는 주택을 점포로 변경하는 수준이었다. 공사중에 보증금 1억 5천만 원, 월세 3백만 원 의 조건으로 미용실로 임대가 되었다. 공사비 4천5백만 원을 빼고도 1억 원이 넘는 보증 금 수입과 월 3백만 원이라는 높은 수익을 올릴 수 있었다.

2000년도에 들어서면서 리노베이션시 건축물의 용도변경이 대부분 신고제로 완화되고 절차가 간소화되었다. 또한 국민주택기금에서 리노베이션에 필요한 자금을 융자받을 수 있도록 길도 열어 놓았다. 따라서 단독이나 다가구, 다세대 주택을 근린생활시설로 돈 없이도 자유롭게 변경할 수 있게 되었고, 반대로 근린생활시설을 주거용으로 고쳐 거주하거나 임대할 수 있게 되었다. 앞으로도 리노베이션에 대한 정부의 지원은 계속 증가할 것으로 예상된다.

도데체 리노베이션이란 무엇을 말하는가?



최근 들어 건물에도 단순한 인테리어를 탈피한 수익성과 재산가치를 높이는 방법이 대두되고 있다. 건물의 취향과 개성을 살려 건물 내·외부를 단장하고 필요한 용도로 바꾸어 시설비 및 투자비용을 임대료에서 충당하는 방식이 눈에 띄게 나타나고 있다. 이것을 리노베이션이라고 한다. 즉 리노베이션이란 기존의 건축물을 헐지 아니하고 건물의 중심이 되는 지붕, 기둥, 바닥, 보, 내력벽 등 일부분을 철거 또는 변형하거나 30평방미터 이상의 면적을 수선, 변경하여 새로운 이미지로 재산적인 가치상승을 꾀하는 것을 말한다.

리노베이션이라는 용어는 광범위하게 쓰여지고 있다. 부동산 리노베이션에서는 건축구조의 중심이 되는 부분 중 일부분을 변형하여 새로운 가치를 창조하는 것이라고 할 수 있는데, 그 종류로는 외관만 바꾸는 리노베이션, 내부만 바꾸는 리노베이션, 건축물의 내·외부를 동시에 바꾸는 리노베이션, 증·개축 개념의 리노베이션, 토지효율을 높이는 토지 리노베이션 등으로 나눌 수 있다.

여기서 토지 리노베이션이란 토지를 갖고 고민하는 지주들에게 매우 반가운 희소식이 아닐 수 없다. 땅은 있는데 이를 개발할 자금 여력이 부족하고, 나대지로 방치했을 때 부과되는 각종 토지관련 세금 및 관리가 여간 신경 쓰이는 게 아니기 때문이다. 이를 해결할 수 있는 방식이 토지 리노베이션의 한 형태인 '부동산 조인트 벤처 개발방식'이다.

사업주가 땅주인으로부터 토지를 일정기간 빌려 사업주 부담으로 레스토랑, 사무실, 음식점, 카페, 웨딩홀, 카센터 등의 영업장으로 활용하는 것이다. 건물을 토지주 명의로 신축하고 임대계약기간 동안 영업하다가 계약기간이 만료되면 건물의 사용 및 수익권을 양도하고 토지를 원상회복 시켜주는 토지 리노베이션 개발사업을 말한다. 사업주나 토지주의 입장에서 상호 보완적이면서 이익을 함께 할 수 있다는 장점이 있다.

무엇을 리노베이션 하는가?



단독주택의 장점은 대지 가격만 인정한다는 것이다. 그렇기 때문에 단독주택을 매입하는 건축주는 건물을 보너스로 얻는 것이 되어 어떻게 리노베이션 하느냐에 따라 수익성은 천차만별이 된다. 주택을 점포로 용도 변경하는 경우라든지, 원룸으로 리노베이션하여 임대수입을 높인다든지, 사무실로 변경하는 경우라든지 어떠한 경우라도 수익성을 높이는 개념이면 리노베이션의 대상이 되는 것이다.

사무실 리노베이션은 인테리어 개념이 강하다. 쾌적한 사무공간을 연출하려면 업무의 효율성에 초점을 맞춰야 한다. 안내석, 회의실, 임원실, 탕비실 등의 공간을 먼저 배치한 후 관련 부서간 업무연계가 원활하게 이루어질 수 있도록 구획한다. 요즘은 방을 나누지 않고 칸막이만을 사용해서 개방적인 느낌을 주는 경향이 강하다.

상가도 사무실처럼 내부 리노베이션이 중심이 된다. 그러나 상가 리노베이션에서는 우선 건물의 법적 안정성 여부를 체크해야 한다. 내부 인테리어를 잘해 놓아도 건물 자체에 문제가 생기면 곤란하기 때문이다. 그 다음 철저한 시장조사를 하여 리노베이션 컨셉을 잡아야 한다. 유동인구수, 연령층, 교통량을 조사하여 소비자 대상을 확정한다. 특히 상가 리노베이션의 경우 수익성이 없으면 아무 의미가 없다. 그냥 목이 좋다는 이유 때문에 높은 권리금을 주고 비싼 인테리어를 해서는 안 된다. 권리금이란 공중에 떠 있는 거품이기 때문이다.

빌딩을 리노베이션 할 때는 두 가지로 나뉜다. 5층 이하 빌딩과 6층 이상의 엘리베이터가 있는 빌딩이다. 5층 이하의 빌딩은 빌딩의 개념보다는 주거와 밀접한 개념으로 리노베이션하고, 6층 이상의 빌딩은 외관 리노베이션을 통해 건물의 인지도를 높이고 임대료를 높이는 방향으로 리노베이션 공사를 해야 한다. 이때 냉난방시설이나 환기시설이 리노베이션의 중요한 포인트가 된다.

어떻게 리노베이션을 하는가?리노베이션을 한다고 다 이득을 보는 것이 아니다. 잘못했다가는 새로 짓는 것보다 비용이 더 드는 경우도 있다. 그리고 건축주는 리노베이션의 일반적인 흐름을 알고 있어야 어려움을 당하지 않는다. 아무 생각 없이 공사를 했을 경우 나중에 원상 복구해야 하는 낭패를 볼 수도 있다. 공사 전에는 관할 구청에 가서 '기재사항 변경신고'를 반드시 해야 한다. 이때 첨부할 서류는 변경신청서, 변경 전후의 도면, 정화조 관리대장, 주차장 확인서류 등이다.

건물을 구조적으로 보면 조적조, 철근 콘크리트조, 철골조, 목구조 등 구조에 따라 여러 가지로 이루어져 있고, 형태에 따라 연와조, 슬라브조 등으로 나누어진다. 리노베이션에서 가장 구조변경에 부담이 없는 것은 철근 콘크리트조와 슬라브조이다. 구조변경에 부담이 없다는 것은 변형이 자유롭고 공사 후 하자가 적으면서, 수익성을 극대화할 수 있는 경우를 말한다.

서울 삼양동에 연와조로 된 주택을 구입한 박씨는 구입 후 엄청난 공사비 때문에 후회를 하고 있다. '주택은 모두 같겠지.' 하고 아무 생각 없이 구입한 박씨는 시공업체로부터 공사비 견적을 받고 깜짝 놀랐다. 대지 45평에 연면적 50평의 공사비가 신축비용과 비슷 한 1억 원이 든다는 사실을 뒤늦게 알았기 때문이다. 건물의 구조를 꼼꼼히 살피지 않고 무턱대고 결정했기 때문에 일어난 일이다.

한편, 리노베이션 못지 않게 유지관리도 중요하다. 유지관리를 어떻게 하느냐에 따라 리노베이션 주기가 바뀌게 된다. 일반적인 건물의 수명을 30년으로 볼 때 설비나 배관의 교체는 3번 정도가 된다. 리노베이션 주기가 10년이라는 뜻이다. 그러나 보통 5년 정도가 지나면 내부나 외관 일부에 균열이 생기기 시작하므로 평소에 이를 잘 유지하지 못하면 그만큼 리노베이션의 주기는 짧아지게 된다.

제2부 리노베이션으로 돈번 사람들단독주택 리노베이션



마포에 사는 성씨는 평창동에 있는 고급주택을 경매로 사들여 리노베이션을 통해 6개월 만에 1억9천만 원이라는 높은 수익을 올렸다. 지하 1층, 지상 2층으로 지은 지 20년 정도 된 낡은 집이어서 처음에는 선뜻 결정 내리기가 쉽지 않았으나, 리노베이션 업체 관계자 들과 함께 현장 답사를 한 결과 오래된 주택이지만 골조가 매우 튼튼하고, 외관 디자인도 수려해서 구조부분을 손볼 경우 고급주택으로 손색이 없다는 결론을 얻었다. 인근의 비슷 한 규모의 주택 시세는 6억 원 선이었고 다행히 응찰이 치열하지 않아 3억2천만 원에 낙 찰 받을 수 있었다. 리노베이션 견적을 뽑아보니 총 공사비가 2억2천만 원이 나왔다. 말 이 리노베이션이지 사실상 신축에 가까웠다. 3개월에 걸친 대대적인 리노베이션 공사가 끝날 즈음에 인근 부동산 중개업소에서 8억3천만 원에 주택을 팔 의향이 없느냐고 제안을 했고 성씨는 이에 응하였다.

성씨가 성공할 수 있었던 것은 다음과 같은 철저한 분석을 했기 때문이었다. 먼저 대중화된 경매를 이용했다. 둘째로는 철저한 상권분석이 있었다. 서울 종로구 평창동 지역은 주택이나 토지 등의 매매가 활발히 이루어지는 지역은 아니다. 그러나 리노베이션을 통해 충분히 가공하면 고급주택지로서 누구나 선호하는 지역이 될 수 있다. 셋째, 건물분석을 철저히 했다. 사전에 리노베이션 전문가와 현장답사를 해 오래된 주택이지만 골조가 튼튼해 리노베이션 대상으로 충분하다는 자문을 받았기에 높은 수익을 올릴 수 있었던 것이다.

다가구, 다세대 리노베이션



집에도 개성이 강조되는 시대이다. 그러나 개성 있는 아파트는 별로 없다. 업체마다 독특한 평면과 마감을 내세우며 소비자들을 끌어 모으지만 내용은 비슷하다. 아파트를 개조하여 자신만의 분위기를 만들고자 하는 사람들이 많은 것도 이런 이유에서이다. 특히 건설교통부가 아파트 내부개조에 대해 일부 규제를 풀면서 아파트 리노베이션 바람은 더욱 거세지고 있다.

서울 송파구 방이동 김씨의 U빌라도 아파트 같은 공간확보와 짜임새 있는 리노베이션으로 성공한 좋은 사례이다. U빌라는 분양면적 55평, 전용면적 43평으로 전반적인 불경기 때문 에 주변시세보다 싼 1억9천만 원에 구입할 수 있었다. 빌라는 낡고 침침했으며, 보일러 배관상태도 엉망이었고 대리석 거실바닥은 3cm나 내려앉아 있었다. 우선 거실바닥을 뜯어서 배관을 다시 하고 마루로 바닥을 깔았다. 빌라가 1층이라 어두웠 기 때문에 진한 고동색이던 내부색상을 백색으로 바꿨다. 공간을 많이 차지하던 장식장들 은 모두 붙박이장으로 대체했고 라디오폰을 주방에 설치해 주방 일을 하면서 라디오를 듣 거나 전화를 받을 수 있도록 고려했다. 리노베이션 비용은 총 2천7백만 원이 들었다. 빌 라 구입비를 포함하여 총 2억2천만 원이 들었는데 주변 시세의 같은 평형대가 2억7천만-3 억 원인 것을 감안하면 리노베이션 비용을 투자하고도 이익을 본 셈이다.

아파트 리노베이션



수익성 부동산을 만드는 방법은 많지만 일단 주택을 이용하는 것이 아직까지는 가장 안전하다. 다른 부동산에 비해 개발하는 방법이 다양하고 상품가치를 높이기 위한 가공이 쉽기 때문이다. 고급주택을 리노베이션해서 고급시장에 팔던 리노베이션 기법이 요즘엔 아파트에도 적용되어 주거가치를 높이는 데 한몫을 하고 있다. 게다가 경매에 접목시키면 훌륭한 재테크 수단이 된다.

김씨는 경매를 이용해 지하철 3호선 고속터미널 역 앞 잠원동 우성아파트 38평을 2억3천 만 원에 낙찰하였다. 김씨는 재테크에 목적이 있었으므로 어떤 방식으로 되팔 것인지를 고민했다. 공간을 재배치하여 활용도를 높여야 주거가치와 집값을 높일 수 있을 것으로 판단한 김씨는 리노베이션을 실시했다. 베란다 창을 원목 질감의 시스템 새시로 교체하여 탁 트인 느낌과 함께 전망효과를 높였고, 낮아서 어둡고 답답해 보였던 천장은 한 단 위 로 올리고 간접조명을 설치해 실내 분위기를 밝고 넓어 보이게 처리했다. 비좁은 현관은 0.2평 정도 확장하고, 신발장을 새로 짜 넣었다. 각 방엔 동일한 디자인의 붙박이장을 설 치하여 통일감을 살렸고 이밖에 주방도 0.7평 정도 넓혔으며 싱크대도 사용하기 좋도록 새로 설치했다. 방문도 집안 분위기와 조화를 이루어 산뜻한 느낌이 들게 했다. 이렇게 하자 새로 지은 아파트와 비교해도 전혀 손색이 없을 정도가 됐다. 김씨가 리노베 이션에 투자한 돈은 3천만 원 정도였으며 구입가격과 등기비용 및 취득세 등을 포함했을 때 총 2억 9천만 원이 들었다. 잠원동 우성아파트 38평형의 시세는 3억3천만 원 선인데, 이 집은 실내구조나 인테리어가 만족스럽고 새집이나 마찬가지여서 시세보다 1천만원 정 도 높은 가격으로 내놓았는데도 구매자가 쉽게 나섰다. 결론적으로 김씨는 경매와 리노베 이션을 적절히 활용하여 4천만 원이 넘는 수익을 올렸다.

상가 및 상가주택 리노베이션



오래된 집에 사는 사람들의 불편은 한두 가지가 아니다. 1960년대 지어져 그 동한 한 번도 집수리를 안 했다면 그 불편함이란 이루 말할 수 없을 것이다. 집안의 쓸모 없는 공간을 활용하여 새로운 주거공간으로 바꾸면 얼마나 좋은 공간이 될까?

1960년대 지어진 오래된 집을 최근 리노베이션한 박씨는 요즘 새로 지은 것 같은 집에서 가족들과 사는 재미에 흠뻑 빠져 있다. 개조 전 1층은 박씨가 직접 이불가게를 하는 점포 였고, 2층은 아파트 17평 정도의 공간으로 세를 놓고 있었다. 3층은 천장이 낮고 어두워 서 일부는 노모가 살고 나머지는 창고와 보일러실로 사용하고 있었으며 4층은 박씨가 직 접 거주하고 있었는데 내부공간 활용이 면적에 비해 매우 열악한 상태였다. 박씨는 우선 건물 외관을 드라이비트로 시공하였다. 컬러는 밝은 베이지 톤으로 하되 붉 은 갈색으로 포인트를 주었다. 1층은 원래의 용도처럼 상가로 꾸미고 점포 안에 화장실을 설치해 임대시 좋은 조건이 되게 하였다. 2층은 임대목적의 주거공간으로 현대식으로 꾸 몄다. 리노베이션 후 방 3개를 방 2개로 개조하고 거실과 화장실을 독립시켜 아파트 20평 정도의 공간으로 만들었으며 내부는 전체적으로 밝은 느낌이 나는 연한 베이지와 희색을 주로 사용했고 바닥에는 황토방을 깔았다. 3층은 기존에 보일러실과 창고로 이용하던 공 간을 주거공간으로 바꾸었다. 들어가면 카페에 들어온 것 같은 느낌이 나도록 부분조명을 이용해 조명을 유지하였고 침실을 개조하여 안락한 공간으로 연출하였다. 4층은 박씨가 거주하는 공간으로 내부를 재구성하여 큰 거실을 만들었으며 큰 방 하나를 둘로 나누고 붙박이장을 양쪽으로 만들어 공간을 효율적으로 사용할 수 있게 하였다. 4층은 전체적으 로 45평형대 아파트와 비슷한 공간으로 만들었다.