부동산 틈새 투자

부동산 틈새 투자



김태연 지음

밀리언서재 / 2022년 2월 / 292쪽 / 16,000원



Chapter 01 지금 당장 시작하는 부동산 투자



무엇을 사고, 무엇을 팔아야 할까?

한 수강생이 상담 신청을 했다. 대형 아파트를 분양받아서 살고 있는데 아파트 시세가 계속 하락해 15년이 넘은 지금까지 30평대 중형 아파트 시세와 동일하다면서 오를 거라는 기대를 접고 부동산중개소에 내놓았다고 했다. “아파트를 팔려는 이유가 뭐예요?” “아이들 교육 때문에요. 좀 더 좋은 환경으로 옮기고 싶어서요.” “그 아파트를 얼마에 팔고 싶으세요?” 그는 시세보다 1~2천만 원 정도는 더 받고 싶다고 부동산중개소에 당부했다고 했다. 시세보다 비싸게 팔고 싶은 것은 이해하지만 알고 보니 분양가보다 시세가 많이 하락했기 때문에 조금이라도 더 받고 싶었던 것이다.

나는 2가지 안을 내놓았다. 첫 번째는 과감히 1~2천만 원 싸게 팔아서 갈아타기를 하는 것이고, 두 번째는 아파트를 팔지 말고 두 채로 쪼개는 리모델링을 해서 한쪽은 직접 거주하고, 나머지 한쪽은 월세를 놓는 것이었다.

팔 때 - 내 부동산의 가치는 어느 정도인가?: 2가지 안은 서로 다른 내용이지만 공통점이 있다. 바로 부동산의 가치를 높이는 것이다. 첫 번째는 지금 살고 있는 아파트가 분양가보다 더 떨어질 정도로 가치가 높지 않으니 빨리 팔아서 더 가치가 높은 아파트로 갈아타는 방법이다. 시세보다 더 많이 받겠다고 집착하다가는 매매 시기를 놓칠 수 있으니 가능한 빨리 파는 데 중점을 두었다. 두 번째는 선호도가 낮은 아파트지만 대형이라는 특징을 살려서 가치를 높이는 방법이다. 한 채를 두 채처럼 만든 것을 세대 구분형 아파트라고 하는데, 1가구 1주택을 유지하면서 월세 수익을 창출할 수 있다. 나중에 매도할 때 이 같은 장점이 부각되면 시세보다 좋은 가격에 팔수도 있다.

2가지 안의 공통점을 파악한 수강생은 곧바로 행동에 나섰다. 그는 부동산중개소에 전화해 매도가를 조정했고, 이사를 가고 싶어 하는 곳의 경매 물건을 조사하기 시작했다. 그는 어떤 결과를 얻었을까? 보유한 아파트를 매도하고 원하는 지역에서 중형과 소형 아파트를 각각 1채씩 매입했다. 한 채는 본인이 살고 다른 한 채는 임대를 놓았는데, 2가지 안의 절충안을 찾은 그의 선택이 신선해 보였다.

사람들은 모두 자신의 집은 비싸게 팔고 싶어 하는 반면 새로 사는 집은 싸게 사려고 한다. 하지만 이런 마음으로는 적절한 시기에 알맞은 거래를 하기 어렵다. 원하는 때에 맞춰 매도하고 싶다면 보유 중인 부동산의 가치를 정확하게 파악하고 그에 맞는 적정가를 책정해야 한다. 부동산 거래를 하는 모든 사람들은 가치 있는 부동산, 즉 ‘똘똘한 한 채’를 갖고 싶어 한다. 똘똘한 한 채를 사고 싶다면 현재 보유 중인 물건을 조금이라도 비싸게 팔겠다고 시간을 끄는 것은 좋지 않다. 빨리 갈아타서 좋은 물건을 매입해 높은 수익을 노리는 게 훨씬 더 현명한 선택이다.

살 때 - 무엇을 하고 싶은가?: “그 물건을 왜 사려고 해요?”라고 물어보면 “시세보다 저렴하니까요”라고 대답하는 사람들이 많다. 물건을 매입하려는 첫 번째 이유가 ‘시세보다 싸다’는 것이어서는 안 된다. 어떤 용도로 쓸 것인지를 생각하고, 그 업종과 잘 부합하는 입지인지를 살펴야 한다. 아울러 매도인이 팔려고 하는 이유가 무엇인지도 확인하는 것이 좋다. 부동산을 매입할 때는 거래 목적을 분명히 정하고 그에 맞는 입지를 찾아야 한다. 식당을 하고 싶은지, 창고 임대업을 하고 싶은지, 스키용품점을 하고 싶은지, 목적이 분명하다면 엉뚱한 물건에 현혹되지 않는다.

남들이 안 한다고 해서 블루오션이라고 판단하는 것은 위험하다. 남들이 안 하는 데는 그만한 이유가 있다. 물론 남들이 안 하는 이유를 살펴보면서 틈새시장을 찾는 이들도 있다. 하지만 이들은 치열하게 상권 분석을 하고 ‘진짜 빈틈’을 찾는 것이다. 사고 싶다는 생각에 물건을 억지로 끼워 맞추는 것이 아니다. 부동산 거래는 상식적이어야 한다. 매입 혹은 매수하기만 하면 대박이 나는 물건은 없다. 팔 때는 그 가치를 정확히 파악해서 적정가를 책정하고, 살 때는 매입 후 무엇을 할 것인지 시장 분석을 통해 결정하자. 그렇게 해야 제대로 된 수익을 기대할 수 있다.

부자들은 왜 주택보다 ‘토지’를 좋아할까?

부동산 투자를 하는 사람들 중 어떤 사람은 아파트를 사고 싶어 하고, 어떤 사람은 상가를 사서 매월 임대수익을 얻고 싶어 한다. 투자는 무엇보다 자신의 환경과 목적에 맞아야 한다. 그런데 개인의 환경과 목적을 떠나서 공통적으로 추천하는 것이 있다. 바로 토지 투자이다. 토지 투자를 권하는 이유는 여러 가지 있지만, 무엇보다 과거를 되짚어보고 미래를 생각하면 ‘답’이 나온다. 앞으로 우리는 몇 살까지 살 수 있을까? 100세 시대를 넘어 120세를 전망하는 전문가들이 많다. 직업 수명은 짧아지는데 신체 수명은 길어지는 미래가 반가운 한편 불안하기도 하다. 베이비부머 세대에게 노후 준비를 해두었냐고 물어보면 시원하게 답하는 사람이 별로 없다. 어떤 사람은 국민연금과 개인연금, 2개를 갖고 있어 걱정없다고 말하기도 한다. 그런데 정말 이 2개만 있으면 걱정 없이 노후를 보낼 수 있을까?

개발의 중심에 토지가 있다: 20~30년 전만 해도 노후 생활비로 월 150만 원이면 충분할 거라고 여겼다. 그러나 지금은 노년의 부부가 한 달을 살기에 턱없이 부족한 금액이다. 나는 현금만으로 미래를 준비하기보다 부동산을 통해 자산 가치를 불리는 방식이 낫다고 생각한다. 그래서 오래전부터 여유가 있을 때마다 자투리 토지를 샀다. 작은 토지를 노후에 하나씩 팔아서 생활비로 쓸 생각이었다. 그렇게 토지를 사서 건물을 짓고 길을 닦아 토지의 가치를 높였고, 임대를 놓거나 되팔기도 하면서 자산을 불려나갔다. 아무것도 없던 시절에는 100만 원, 1천만 원 모으기가 너무나 힘들었는데, 자산이 늘어날수록 돈을 벌기가 쉬워졌다. ‘돈이 돈을 버는 구조’를 만들어야 한다는 말이 맞았다.

나 역시 젊었을 때 회사를 다녔다. 당시 회사에서 거래하는 은행의 지점장님과 가끔 이야기를 나눌 기회가 있었다. 성격이 매우 진취적이고 항상 밝은 분이었다. 그래서인지 그분이 근무하는 지점은 전국 1위의 영업 실적을 자랑했다. 그분의 얘기 중에 아직도 기억에 생생한 것이 있다. “적금이 만기되면 무조건 시외에 토지를 사요. 미국은 슈퍼마켓이 모두 대형이에요. 거대한 창고에 박스째 쌓아놓고 팔거든요. 아마 우리나라도 20년 뒤에는 그렇게 될 거예요. 앞으로 뭐든지 대형으로 해야 승부가 나는 세상이 될 거라고요. 그러면 무엇보다 토지가 있어야 하지 않겠어요.”

40년 전 그의 말은 먼 나라의 이야기처럼 들렸는데, 오늘날 현실이 되었다. 언제부턴가 우리나라에 대형 마트가 생기고 세계적인 체인형 마트도 진출했다. 인구가 늘어나고 의식주 수준이 향상되면서 소비 패턴도 달라진 것이다. 지금 세계는 20년 전보다 더 급격하게 변화하고 있다. 빠르게 변화하는 산업의 중심에 토지가 있다. 산업이 어떻게 변화하든 간에 토지가 필요하다. 마트를 짓든, 물류창고를 짓든, 최첨단 산업기지를 짓든, 어떤 변화를 꾀하든 토지가 있어야 한다. 토지야말로 전통적이면서 미래까지 아우를 수 있는 자본의 가치를 지닌다.

소중한 돈, 일단 ‘토지’에 묻어보자: 수년 전 내 강의를 듣던 한 사람이 자신의 누나를 만나달라고 부탁했다. 누나가 부동산으로 소송에 휘말렸으니 도와달라는 것이었다.

매형이 사망하면서 아내와 아이들에게 서울 종로구에 위치한 오래된 상가 건물 두 동(A, B)을 남겨주었는데, 수십 년 전에 매형이 친구들과 1/2 지분으로 매입한 것이었다. 누나는 아이들과 미국에서 살고 있었다. 그 사이 건물 A의 1/2 지분자가 사망했고, 건물 B의 1/2지분자는 파산하여 자기 지분을 경매로 날렸다. 그 바람에 누나는 건물 B를 제3자와 공동소유하게 되었다. 누나는 건물 A의 1/2 지분을 인수한 다음 허물고 4층짜리 건물을 신축했다.

그런데 건물 B는 일면식도 없는 제3자와 토지를 공동소유한 상태인 데다 무허가 건물로 지상권(건물이나 수목, 기타 공작물을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 물권)문제가 복잡하게 얽혀 몇 년째 소송을 진행하고 있었다. 그런데 마침 한 법인이 공동지분자인 누나 소유의 토지와 건물을 매입하겠다는 의사를 밝혔다. 좋은 기회다 싶어 나는 누나에게 원하는 매도 가격을 물어보고 법인 대표를 만났다. 여러 차례 협의를 거쳐서 마침내 매도인이 원하는 가격에 매매 계약이 성사되었다. 그 동안 골치 아픈 소송에 시달려왔던 누나는 이제야 홀가분해졌다며 고마움을 전해왔다.

위의 사례를 통해 다시 한 번 느낀 점은 “토지는 거짓말을 하지 않는다”는 사실이다. 건물 소유주는 결국 남편이 투자했던 비용의 수백 배에 달하는 양도차익을 거두었다. 남편이 건물을 매입하지 않고 돈을 은행에 넣어두었다면 그 정도 수익을 올릴 수 있었을까? 아마도 그것은 불가능했을 것이다. 건물은 시간이 지나면 낡아져서 임대수익을 거두기가 점점 어려워지지만 토지는 그렇지 않다. 위의 건물 소유자가 돈을 벌 수 있었던 것도 토지 지분 때문이었지 건물 때문이 아니었다. 시간이 흐름에 따라 건물의 가치는 떨어졌지만 토지의 가치가 더 많이 상승해서 건물 소유주가 앞으로 살아가는 데 큰 힘이 되었다. 역시 부동산 투자의 꽃은 토지인 것이다.

‘토지’라는 드라마의 주인공이 되자: 나는 항상 ‘돈은 내가 버는 것이 아니라 남이 벌어준다’고 생각한다. 그러기에 부동산중개사들을 좋은 마음으로 대하려고 노력한다. 좋은 마음은 좋은 마음으로 돌아온다. 시세보다 저렴한 급매물이나 좋은 물건이 나오면 먼저 알려주는 부동산중개사들이 있다.

어느 날 알고 지내던 부동산중개사가 좋은 물건이 있다기에 길을 나섰다. 10여 년 전에 소유주를 찾지 못해 포기했던 토지였다. 약 4만 2천 제곱미터(약 1만 2,700명) 넓이로 시내가 가까워 편의시설을 이용하기 좋고 강변에 붙어 있어 전망이 탁월했다. 자전거도로와 공원 등이 겸비되어 있어 주거용으로 활용하기에는 아주 좋은 토지였다. 지역 주민들이 “우리 동네에 마지막으로 남은 좋은 토지”라고 할 만큼 모든 면에서 마음에 들었다. “저도 이 물건을 아는데, 소유주를 찾기 어렵던데요.” “소유주를 제가 알고 있어요.” 부동산중개사의 말에 눈이 번쩍했다. “그럼 제가 매수할 테니 드론으로 물건을 촬영해서 보내주시고, 소유주가 정말 매도할 뜻이 있는지 확실하게 확인하고 알려주세요.”

10여 년 전에는 연결되지 않았던 물건이었는데, 부동산중개사 덕분에 매매 계약을 체결할 수 있었다. 1960년대에 소유주의 아버지가 묏자리 목적으로 그 토지를 매입했는데, 마을의 야트막한 야산으로 그다지 가치를 인정받지 못했다고 한다. 하나둘 묘지는 늘어갔고 강 너머에 송전 시설이 있어서 이 토지에도 송전탑이 세워졌다. 아버지는 “나라가 하는 일이니 왈가왈부하지 말고 가만히 있어야 한다”고 했다. 아무에게도 관심받지 못하고 별 볼일 없는 토지로 남아 있다가 아버지가 사망하면서 어머니와 4명의 자녀가 상속받았다.

그런데 세월이 흐르면서 조금씩 변화가 생겨났다. 강 건너 송전 시설이 이전하고 송전탑은 지중화(땅속에 설치)되었다. 4대강 사업으로 강변이 정리되면서 공원과 자전거도로도 생겼다. 하찮게 여겨졌던 토지가 세월이 흐르고 시대가 바뀌면서 너무 좋은 환경을 가진 물건이 되었다. 결과적으로 아버지는 아내와 자녀들에게 큰 선물을 남겨준 것이다. 부동산 거래를 하다 보면 이렇게 부모에게 물려받은 토지로 큰돈을 쥐는 경우를 종종 본다. 돌이켜 생각하면 나 역시 돈 되는 부동산을 많이 놓쳤다. 대수롭지 않게 여겨서 매입하지 않았던 부동산들이 어마어마하게 상승해서 아쉬워했던 적이 한두 번이 아니다. 쓸모없던 임야에 큰 도로가 나면서 상업시설이 들어서는 것도 많이 보았다.

10여 년 전에 지인이 강원도 춘천의 임야를 샀다. 지도를 검색하고 토지이용계획확인원(해당 토지에 대한 규제 사항과 토지이용계획 등을 확인할 수 있는 공적 문서)도 찾아보니 해당 토지는 주변에 임야와 농지뿐이었고 도로도 없는 맹지였다. 그런데 몇 년이 지나 그 부근이 개발되면서 토지 앞에 4차선 도로가 뚫린다는 계획이 발표되었다. 매입할 때만 해도 사람들이 잘못 샀다면서 혀를 찼던 맹지였는데, 건너편에 대규모 아파트 단지가 들어서고 바로 앞에 4차선 도로가 뚫리는 기막힌 변신의 주인공이 된 것이다.

물론 모든 토지가 이런 드라마의 주인공이 되는 것은 아니다. 아무거나 덥석 산다고 값이 오르는 것도 아니다. 분명한 목적이 있고, 철저한 시장 분석을 한 후에 거래가 이뤄져야 한다. 평소에 부동산 공부를 열심히 하고 꼼꼼하게 물건을 조사하는 노력이 뒷받침되어야 한다. 오직 건물만을 바라보는 투자 형태에서 벗어나자. 진짜 부자는 건물이 아닌 토지를 통해 탄생한다. 그러니 지금부터라도 토지 투자를 해보길 권한다. 토지는 결코 거짓말하지 않는다. 지금은 보잘것없어 보이는 토지라도 세월이 지나 개발이나 도시 확장 등을 통해 놀라운 가치로 탈바꿈할 수 있다.

Chapter 02 500만 원으로 든든한 미래를 설계한다!



모든 토지는 가치가 있다

부동산 투자를 강의할 때 많이 받는 질문이 있다. “어떤 토지를 사면 되나요?” 나는 다양한 투자와 개발 사업을 해본 입장에서 모든 토지는 가치가 있다고 생각한다. 지금은 쓸모없는 것처럼 보이는 토지가 나중에 가치가 상승하는 경우가 생각보다 많다. 그래서 돈이 있다면 잘생긴 토지든 못생긴 토지든 사두는 것이 좋다고 생각한다. 하지만 토지를 잘못 샀다는 실패담이 곳곳에 떠돈다. 전업 투자자들은 남들 눈에 쓸모없어 보이는 토지를 사서 잘 성형해 되파는 데 능숙하지만 초보 투자자들은 그렇지 않다. 자 그러면 우선 토지 투자에 대한 기본 개념부터 정리해보자.

목적에 맞는 토지가 좋은 토지다: 어떤 토지를 사면 좋을까? 우선 나의 목적을 살펴봐야 한다. 부동산 투자에서 잘못된 물건을 샀다고 한탄하는 경우 중 상당수가 목적에 맞지 않거나 아예 목적 없이 토지만 매입한 경우이다. 토지가 죄가 있는 게 아니라 가격이 싸다거나 주변 사람 말만 믿고 무작정 매입해서 실패하는 것이다. 토지 매입에 앞서 목적을 분명히 세우고, 그에 맞는 물건을 고른다면 실패를 줄일 수 있다.

어떤 것이 좋은 토지인가? 어떤 토지를 사야 하는가? 이에 대한 답은 하나다. 내가 어떤 목적으로 토지를 사고자 하는지를 생각하라는 것이다. 거래를 할 때 토지에 내 목적을 끼워 맞추려는 사람들이 의외로 많다. 싼 가격의 토지를 찾아서 어떻게 해서든 내가 원하는 것을 구현하고자 애쓰는 것이다. 그러다 보면 온갖 편법과 위법행위가 발생한다. 그런 거래는 하지 않아야 한다. 무엇을 하고 싶은지 목적을 정한 다음 그에 맞는 토지를 찾는 것이 올바른 거래이다. 토지에 대한 정보를 꼼꼼하게 살펴서 내 목적에 맞는지 확인해야 한다. 내 목적과 토지의 상태가 맞아떨어질 때 토지의 가치가 더 높아질 수 있다. 그것이 진정한 투자이다. 토지 투자에서 ‘나쁜 토지’란 내 목적에 맞지 않거나 아예 목적 없이 매입한 투지다. 아무리 좋은 토지라도 내 목적에 맞지 않는다면 의미가 없다.

인구가 증가하는 지역에 주목하라: 사람들이 토지를 사는 이유는 다양하다. 누군가는 전원생활을 꿈꾸며 집을 짓고 농사지을 토지를 알아보고, 누군가는 토지를 사서 개발하여 가치를 높이는 사업을 계획할 수 있다. 농사 외의 토지, 즉 개발을 목적으로 한다면 아무 토지나 매입하면 안 된다. 사람들이 많이 모이거나, 점차 인구가 증가하는 지역에 관심을 가져야 한다. 주거지가 증가하면 상권이 발달하기 시작하고, 도로나 지하철 여건이 개선되는 등의 변화가 일어날 수 있기 때문이다. 그래서 주거지가 점차 확대되는 지역의 토지를 살펴볼 필요가 있다.